东莞城市发展方向.ppt

尽管仍有大量公开土地被原土地方底价获取，但进入09年后，大量地块溢价成交，并首次出现地块“被抢”的现象，外来发展商的强势进入使土地竞争市场化 “被抢”地块：有原土地方参与竞价而无法获取 地块位置 建筑面积 楼面单价 溢价率 原土地方 获取方 莞城体育路 14.5万 4849元 162% 田禾 龙光 大朗大井头A 10.2万 1272元 39% 地方企业 东方银座 大朗大井头B 35.5万 1690元 86% 新世纪 碧桂园 常平还珠沥 10.7万 1500元 76% 地方企业 富盈 望牛墩 8.4万 1013元 65% 地方企业 富盈 “被抬价”地块：原土地方溢价成交或政府出让溢价成交 地块位置 建筑面积 楼面单价 溢价率 原土地方 获取方 虎门金洲A 30万 1284元 17% 龙泉 龙泉 虎门金州B 6.3万 1883元 71% 龙泉 龙泉 南城东骏路 8.4万 3399元 142% 无 中熙 南城宏伟路 8万 3791元 171% 无 嘉安达 土地出让预公告计划：国土局为让更多企业提前了解并参阅地块拍卖，逐渐完善了土地出让预公告计划；09年下半年挂牌出让的土地中，绝大部分已提前30-50天完成出让预公告工作 500 预告时间 地块宗数 挂牌时间 挂牌数量 09年7月7日 4 8月5日-11月12日 4 09年8月10日 2 9月14日-9月23日 2 09年9月7日 4 9月25日-9月30日 4 09年10月16日 8 11月14日 4 片区定位和发展趋势 未来投资格局 城市土地获取模式的趋势 Respect laws 报告总纲 重点片区选择 土地市场现状 土地市场近期变化趋势 土地市场发展趋势 未来东莞公司主要的获取模式 东莞“三旧”改造主要是通过对旧城镇、旧村庄、旧厂房用地进行重新规划和变更用途，以增加建设用地面积 东莞三旧改造政策文件要点 改造对象：全市范围内的旧厂房、旧村庄、旧城镇（“三旧”）使用的建设用地，包括国有建设用地和集体建设用地 改造方法：符合城市规划情况下由各镇街和村集体划定改造范围，对辖区内的旧城镇、村庄、厂房进行规划变更和拆迁改造 改造形式：转型企业明晰土地权属、建设用地改变用途、超占土地完善手续、单宗建筑拆建改造、成片拆迁改造等5种方式 最大突破：自用集体建设用地可在符合总体规划条件下直接改为商业、旅游、娱乐、加油站等用途，不纳入公开交易范围 改造前提：符合土地利用总体规划、符合城市总体规划、符合产业发展政策和行业发展规划、土地权属清晰无争议 东莞“三旧” 改造的主要对象是国有或集体所有的工业用地 国有工业用地:已出让的国有工业用地改为经营性用途的,经有关部门批准后重新签订出让合同,补交出让金,办理土地变更登记。划拨的国有工业用地改经营性用途的,应通过市场公开交易并按市场价补缴土地出让金 村民宅基地: 通过“三旧”成片拆迁，可对村民宅基地进行拆迁改造，各镇街根据已批准专项方案，招标确定拆迁单位或交本集体组织实施拆迁，完成拆迁后的集体宅基地用作非自用经营性用途的，须按公开交易方式进行 集体工业用地（未办证）:1999年1月1日以前已建成的未批先用工业用地，先由有关部门办理处罚手续后办理土地证；1999年1月1日后建成的，先办理农地转用手续，然后办理土地证。办证后可申请改为经营性用途 集体工业用地（已办证）:本村集体自用的已办土地证工业用地，可直接改经营性用途（不得用作开发房地产），非本村集体使用的已办土地证的集体工业用地改经营性用途的，须通过公开交易方式进行 根据东莞政策，可通过“三旧”改造方式转变经营性用途的土地主要为国有工业用地、集体工业用地和村民宅基地三种 东莞“三旧” 改造最大突破是允许在不变更权属人情况下改变土地用途，充分调动了原权属人积极性 “拆迁征地” 流程：规划部门变更规划----政府发布征地公告-----收回土地权属-----实施补偿-----组织拆迁----土地招拍挂改变权属----发展商竞得土地---重新进行开发建设 在政府实施土地拆迁征用的过程中，原有土地被征用为国有土地并重新出让，原权属人不能重新取得土地权属（仅可能以回迁方式取得部分房屋权属），原权属人无法分享土地升值，参与的热情不高，政策执行效果不佳，拆迁推进难度大。 “三旧改造” 流程（成片拆迁改造）：规划部门变更规划----镇街拟定改造方案----村集体自行实施补偿-----自行完成拆迁----保留原来权属----转经营性用途 允许集体组织将自用的建设用地通过三旧拆迁改造方式转为经营性用途，在不改变权属人情况下可不进入公开交易，不补交出让金，由于土地转经营性用途后价值得到提升，充分调动了村集体对辖区内三旧用地进行改造的积极性，政策的可操作性和执行效果较高 东莞“三旧”改造能否规避经营