华容大道地块项目市场调研及前期发展策划解剖.ppt

商业包装建议（橱窗、门头、灯箱、导示、情景装饰等） 增配电子服务系统。建议增加电子巡更系统、客户管理系统、以及车辆管理系统。 社区配套的附属物，如垃圾桶、公园休息椅、电话亭等应符合商业街的总体定位，街椅应设计优雅纯朴、经久耐用、不易破坏且易于维护。垃圾桶建议使用分开式垃圾箱，包括可回收及不可回收两部分。所有垃圾容器须位于坚硬地面上，便于从各方面进行清理工作，建议将其固定于地面且安放于座位集中地方以及公共性空间，以方便顾客。 商业包装建议（橱窗、门头、灯箱、导示、情景装饰等） 每套商铺都设有独特的门牌，以体现商业部分较高的定位档次，形状各异的门牌也是一道值得欣赏的风景。 商业包装建议（橱窗、门头、灯箱、导示、情景装饰等） 角窗、门廊、阳台等建议采用不同材质拼接，可以起到丰富立面的效果。 商业包装建议（橱窗、门头、灯箱、导示、情景装饰等） 单元门入口处建议人性化，与周围景观相互融合。 商业包装建议（橱窗、门头、灯箱、导示、情景装饰等） 道路建议：区别道路与周边相区别的颜色，铺装带有标志性线条或雕塑。 户型配比建议 根据对竞争楼盘的调研，畅销户型主要集中在120—130㎡三房。结合目前四线城市户型面积呈现减小的态势，及突出产品差异化，快速出货，建议搭配及70-80㎡两房产品，另外建议增加附加功能，空中花园和飘窗，突出产品差异化。 项目规划建议——住宅产品规划建议 20% 106-115 三室两厅 30% 91-105 三室一厅 20% 81-90 两室两厅 20% 71-80 两室一厅（标准） 10% 50-70 两室一厅（小） 比例 面积 ㎡ 户型 1、销售价格预测 2、价格调整及控制策略 PART4 价格定位建议 销售价格建议 楼层 位置 估价参照样本 初步均价设定(元/㎡) 整体均价 (元/㎡) 1F A区 华容城市广场一期临北正街商铺26000元/㎡ 22000 18330 B区 华容城市广场一期内街商铺22000元/㎡ 18000 C区 华容城市广场中心广场商铺15000元/㎡ 15000 2F A区 华容城市广场二期临北正街2F商铺8000元/㎡ 10000 7666 B区 华容城市广场一期内街2F商铺7000元/㎡ 7000 C区 华容城市广场中心广场2F商铺7000元/㎡ 6000 3F A区 华容城市广场3F商铺4000元/㎡ 7000 6000 B区 华容城市广场一期3F商铺4000元/㎡ 6000 C区 华容城市广场中心广场3F商铺4000元/㎡ 5000 商业销售价格建议 住宅销售价格建议 　　　住宅定价参照周边项目：3300元/㎡ 价格定位建议——价格调整及控制策略 价格控制原则 以市场价为基准，低价入市，限量发售；分批销售，逐级加价。利用商铺的价格走向，营造出销售的氛围和气势，加强投资的吸引力。 调价策略 首次价格调整： 如开盘完成首推物业销售面积60%以上，价格整体上扬10%； 如开盘完成首推物业销售面积40-60%，价格整体上扬5%； 如开盘完成首推物业销售面积40%以下，价格整体上扬2%； 后续价格调整： 每销售5000万元，价格上调1%； 如5000万元在单月（30日周期）完成，价格上调2%。 注：住宅部分建议两批推售，具体调整根据住宅市场判定。 1、地块基本情况分析 2、地块SWOT分析 3、项目战略定位 PART2 项目地块价值分析及战略定位 地块基本情况分析——地块四至及自然条件分析 地块整体绿化率较高，拥有丰富的植物。地块内的水泥路两旁有高低错落的灌木和乔木组合，中间约有数十棵高大四季青，整体上似小型的绿化公园。 　 地块之前隶属电信局后院，内部设有小型足球场及部分简易的健身器材，现均已破损。地块东侧有一电信通讯塔。 地块位于华容大道与荷花塘南路交汇处，东临加油站；南临电信小区集资房；西临荷花塘南路；北临华容大道。 地块内部有数十颗高大四季青 小型足球场 电信通讯塔 地块基本情况分析——地块四周景观分析 东面临加油站 南临6层建筑面 西面视野受阻 北面视野开阔 地块周边基本无自然景观。其中北面视野较为开阔。 地块基本情况分析——地块四周人文景观环境分析 地块四周主要以新建住宅项目和行政单位为主，属于城市高端客群所在区域 东面：沿华容大道往东，过护城河进入华容县老城区范围。老城区教育、交通、购物、餐饮和医疗等配套成熟，距地块均在5-10分钟车程之内。 南面：沿荷花塘南路往南，以集中商业街为主，包括建材、汽配等。地块南下，距地块目约3分钟车程，即总规划面积约7.