房地产经纪讲义8其他业务.ppt

第八章 房地产经纪其他业务 8.1 　案例导入 8.2 　房地产行纪和房地产拍卖 8.3 　房地产经纪业务中的代办服务 8.4　 房地产经纪业务中的咨询服务 8.5 　房地产经纪其他业务的实务操作 8.6 　实训项目与练习 8.1 案例导入 案例1-1 一宗房产拍卖引起的轩然大波 【思考与讨论】 案例1-2 影响房价变化因素 分析房价何去何从 【思考与讨论】 8.2　 房地产行纪和房地产拍卖 8.2.1房地产行纪 8.2.1.1房地产行纪的概念 房地产行纪：是一种代客买卖的经济行为，是行纪人以自己的名义代替委托人进行房地产交易的活动。 8.2.1.2房地产行纪人的权利和义务 房地产行纪人的主要权利包括： 1、房地产行纪人有权依据有关法律规定或者约定，要求得到报酬和手续费等； 2、房地产行纪人实施行纪行为时，以自己的名义而非以委托人名义介入买卖活动，这被称为行纪人的介入权； 3、当委托人无故拒绝受领房地产行纪人依其指示所购房屋并拒付报酬、费用时，经过催告后，行纪人有权将房屋留置。 房地产行纪人的主要义务是： 1、遵从委托人指示的义务； 2、房地产行纪人占有委托物的，应当妥善保管委托房产； 3、及时报告的义务。 8.2.1.3房地产行纪与房地产居间、代理的区别 房地产行纪这种行为与房地产居间、代理有本质区别，主要表现在以下两点： 1、房地产经纪机构的角色不同 2、 地产经纪机构的经济风险不同 8.2.1.4　房地产行纪合同 房地产行纪合同： 是指房地产行纪人接受委托人的委托，以自己的名义，为委托人从事房地产交易活动，委托人支付报酬的合同。 房地产行纪合同与居间合同有着紧密的联系，也有很大的区别。 1、房地产行纪合同与居间合同的联系 2、房地产行纪合同与居间合同的区别 8.2.2　房地产拍卖 8.2.2.1房地产拍卖的概念和特征 房地产拍卖 指房地产拍卖人以公开竞价的形式，将被拍卖的房地产卖给出价最高的购买者的一种交易行为。 房地产拍卖的主要特征是： 1、房地产拍卖是一种公开的竞卖活动，有两个以上的买主。 2、房地产拍卖是以竞争方式订立合同转让房地产的一种特殊方式。 3、房地产拍卖的标的是房屋和土地使用权。 4、房地产拍卖法律性、政策性强。 8.2.2.2　房地产拍卖的原则 1、合法原则 2、价高者得的原则 3、公开、公平、公正原则 8.2.2.3 房地产拍卖的程序 1、接受拍卖委托 2、拍卖房地产标的的调查与确认 3、接受委托、签订委托拍卖合同书 4、房地产拍卖底价确定 5、发布拍卖公告，组织接待竞买人 6、现场拍卖 7、产权过户 8.2.2.5拍卖在建工程应该注意的问题 1、房地产在建工程项目的状况，需要详细核查： 2、在建工程需拍卖转让的，其权利人应当向城市房产主管部门提出申请，并提交相关的证明文件。经审批取得书面批准文件后方可进入拍卖。 ?3、在建工程拍卖成交后，转让人应当向买受人出示在建工程拍卖书面批准文件，与买受人签订转让合同。 8.2.2.6拍卖已建成正出售房地产应注意的问题 这类房地产通常原权属人大都是房地产开发商，因房地产开发主、陷于销售困镜，无力还贷或付款，被贷款人或承包商追讨债务，提起诉讼，被法院裁定将在售房地产拍卖的，也有受其他债务拖累，被法院查封充作抵债标的的。 8.2.2.7房地产拍卖应注意的其他事项 1、拍卖资料的文字和数字要恰当和准确。 2、房屋已拍卖，买受人交款要房而被执行人占着不搬迁的．作为拍卖行无能为力，有时法院一时也难以处理。 3、提高拍卖人员素质，也是搞好房地产拍卖的一个重要问题。 8.3 房地产经纪业务中的代办服务 8.3.1房地产权属登记代办 8.3.1.1房地产权属登记制度的概念和功能 房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。 房地产登记制度的功能： 1、权利确认功能。 2、权利公示功能。 3、管理功能。 8.3.1.2我国房地产登记制度的发展历程 我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。 新中国成立后，我国政府颁布了《土地改革法》等法律法规，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。 1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。 8.3.1.3申请房地产权属登记应具备的条件 四项条件： 申请人或代理人具有申请资格； 权利人为法人、其他组织的，应使用法定名称，由其法定代表人申请；权利人为自然人的，应使用其身份证件上的姓名； 共有的房地产，由共有人共同申请，如权利人或申请人委托代理申请登记时，代理人应向登记机关交验代理人的有效证件，并提交权利人（申请人）的书面委托书。 设定房地产他项