第章成本法.ppt

（一）概念：成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 采用成本法求得的价格为积算价格。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 【例4-1】某成片荒地面积2km2．取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元。 例5-2：现有一幢建筑面积为250m2的独立式住宅需要评估，经查阅资料得知类似建筑物(没有厨房和空调设备)的重置价格和待估建筑物的规模、形状修正系数，则运用单位成本法对该建筑物的重置价格进行评估。 【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。 【解】由题意： 该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元） 例5-4： 有一建筑物，建筑总面积100 m2，已使用10年，单位建筑面积的重置价格 为500元/平米，耐用年限30年，残值率5％。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。 在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3个步骤进行： ?(1)用年限法计算成新率。 ?(2)根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。 ?(3)采用实际观察法对上述结果作进一步的调整，并说明上下调整的理由。当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率；当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。 【解】折旧总额的计算分为以下几个部分： （1）可修复部分的折旧额： 门窗等损坏的折旧额 = 2（万元） （2）短寿命项目的折旧额： 装修的折旧额 = 30 ×（1/ 5 ）×3 = 18（万元） 设备的折旧 = 60 ×（1/ 15）×10 = 40（万元） （3）长寿命项目的折旧额： =(180–2–30 - 60)×1/50×10 = 17.6（万元） 建筑物的折旧总额 = 2 +18 + 40 + 17.6 = 77.6（万元） 【解】该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下: 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 =2l00-120=1980(万元) 例如：某写字楼由于缺少大型多功能设施，使得该写字楼每年净租金损失10万元(或者比同地区类似写字楼每年少收入净租金10万元)；经测算如果现在增加该项功能需要各种费用约50万元。假设该写字楼剩余收益期为30年，报酬率Y为10%，求此项折旧。 (1)用收益法计算年租金损失的收益价格； (2)折旧=收益价格-50万元 【解】该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值计算如下: 该办公楼因电梯落后引起的折旧 =(50-40)+(2-3)+20=29(万元) 该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值 =2050-29=2021(万元) 关键是如何计算超额持有成本和无效成本。仍然以层高为5米与6米的厂房为例来说明。例如，经测算6米层高的厂房比5米层高的厂房，每年采暖费多支出5万元，空调费每年多支出10万元，照明费多支出3万元；另外已知此类厂房层高每增加10cm,则工程造价增加100元/m2，假设该厂房为1000m2，资本化率为10%，计算超额成本及无效成本。 A、超额成本：(5+10+3)/10%=180万元 B、无效成本：[(6-5)/0.1)]×100×1000 C 经济折旧（外部折旧）的求取方法 经济折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，例如供给过度的市场，也可能是永久性的，例如周围环境发生了不可逆的改变。因此，求取经济折旧首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据收益损失的期限不同，利用“收益损失资本化法”求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。 房屋新旧程度的判定标准是： ①完好房：十、九、八成； ②基本完好房：七、六成； ③一般完好房：五、四成； ④严重损坏房及危险房：三