御湖1号营销思路8.23.pptVIP

定价策略 竞品比较 金地天字一号 金地天字一号地块位于唐城墙 遗址公园南侧，部分单位可越 过14号商业用地观南湖湖景。 占地151亩，容积率1.2，绿化率40%。物业类型包括高层、小高层、叠拼。总户数1300户，目前销售70%。 13# 14# 19F 竞品比较 金地天字一号 9# 10F 10# 10F 11# 15F 12# 20F 19F 18F 25F 33F 15# 18F 16# 29F 17# 33F 18# 29F 19# 29F 20# 33F 21# 33F 10#楼5层以上可看湖，看湖价格1.8--2万/㎡ 13#楼8层以上可看湖，看湖单位价格1.8--2万/㎡ 15#楼10层以上可观湖，看湖单位价格2万---2.6万/㎡ 20#楼无法看湖 普通物业均价1.3万/㎡ 竞品比较—曲江紫汀苑 项目简介：占地203亩，地上建筑面积33万平方米，以皇家叠拼别墅、高层、小高层等多种建筑形态组成，容积率2.5%，绿 化 率 53%?，总户数1820户，3384个车位，其中地上254个，地下3130个，户车比例1:1.7。 高层27层，户型区间102平米两房-244平米四房，小高层12、18层，叠加别墅总高6层，其中1、2层一户带地下室，三层和四层分别为一梯一户的大平层，5、6层一户。 项目配套 ： 会所：2700平米，内设15*25米的阳光游泳池、健身房、桌球室，豪华西餐厅高品质设施 商业：15000㎡商业配套 幼儿园：自建2000平米的双语国际幼儿园。 该项目观湖单位较少，目前所售单位均无法观湖。地理位置是其最大 卖点，目前单价为1.1万---1.3万。 竞品比较—荣禾曲池东岸 项目整体为精装修项目。 总用地约140亩，总面积约25 万平方米。小区由19栋板式小高层 组成，最低7层，最高11层。 产品的面积范围是260-1000 平米。大平层是260-400平 米。400平米以上均为复式。 该项目位于寒窑遗址公园东侧，景 观资源丰富。部分建筑可像西侧观 湖。项目整体风格仿照星河湾打造 ，预计2011年10月面世。 销售定价 鉴于市场形势不明朗，政策逐步收紧，建议在维持前期御湖1号项目价格的基础上，平价快速去化。 从价格方面凸显小高层产品优越性，拔高小高层产品属性。 对于御湖1号较难去化的低楼层单位，建议不做调价。 对10层以上的东西两户加大价差，促进西户单位的合理消化。 THANKS 御湖1号8月-12月工作思路汇报 一、 御湖1号状况及目标 二、 营销策略 三、 销售节点 四、 推广策略 五、 定价策略 御湖1号状况及目标 用地面积(㎡) 122762㎡ 总建筑面积(㎡)（含地下） 505898㎡ 住宅建筑面积(㎡) 426176㎡ 商业建筑面积(㎡) 11000㎡ 测算容积率 3.56 绿化率 37％ 总户数 3167 地下车位数 1700 7-8#地整体经济指标 御湖1号于2010.9.30首次开盘，截止目前分批推售了6#、7#、8#、17#楼4个单位。共计销售271套，剩余71套，所剩房源大多为顶层高价单位及低层非观湖单位。 御湖1号状况及目标 御湖1号项目2011年上半年开盘1次，1月—7月共销售152套，金额约5.4亿元。 月份 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 成交 套数 17 22 12 16 13 60 （开盘） 12 金额（万元） 6394 6523 5543 6460 3325 22665 3887 成交 单价 16504 14560 19603（8#楼出货） 18218 12769 17815 14645 御湖1号状况及目标 推售时间 8月 9月 10月 11月 12月 推售节点 持续销售 强销 持续销售 持续销售 持续销售 推售范围 剩余房源 16#、650# 649#、剩余房源 剩余房源 剩余房源 推售套数 0 68 34 0 0 预计成交套数 2 40 30 15 5 预计单价 15500 15500 15500/21000 15500/21000 15500 预计成交金额 713万元 1.4亿元 1.3亿元 6138万元 1783万元 下半年销售合计 计划成交92套，成交金额约3.5亿元 御湖1号状况及目标 以6月29日开盘客户来源为例 获知途径统计： 购买客户所属区域：