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第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。 房地产的存在形态：土地、建筑物、房地合一。 房地产 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离。 【理解】：或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能；或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的。 ∵其它地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分 ∴房地产本质上包括土地和建筑物两大部分 土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面: 土地的自然特征是指自然物体的土地，其本身所具有的特殊性质； 土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系时才会表现的性质。 自然特征 1．位置的固定性 2．质量的差异性 3．不可再生性 4．效用永续性 经济特征 1．供给的稀缺性 2．可垄断性 3．利用多方向性 4．效益级差性 二、房地产特征 1、位置固定性 2、供求区域性 3、使用长期性 4、投资大量性 5、保值与增值性 6、投资的风险性 7、难以变现性 8、政策的限制型 三、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最高最佳使用原则 3、供求原则 4、替代原则 5、贡献原则 四、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 所有权价格 1、按权益不同 使用权价格 其他权利价格 2、按价格形成方式 市场交易价格 评估价格（基准地价、标定地 价、房屋重置价格、交易地价、课税价格） 第二节 房地产价格及其影响因素 3.按房地产的实物形态 （1）土地价格 :基准地价、标定地价 和土地交易价格 （2）建筑物价格 （3）房地产价格 4.按房地产价格的表示单位 （1）总价格（2）单位价格（3）楼面价格 总价格、单位地价和楼面价格之间的关系为： 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积，因为容积率＝建筑总面积÷土地总面积，所以楼面地价＝土地单价÷容积率。 第二节 房地产价格及其影响因素 二、房地产价格的特征 1、房地产价格是权益价格 2、房地产价格与用途有关 3、房地产价格具有个别性 4、房地产价格具有可比性 三、房地产价格的影响因素 1.一般因素 是指影响一定区域范围内所有不动产价格的一般的、普遍的、共同的素。 （1）经济因素 经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素； （2）社会因素 人口因素；家庭规模因素；不动产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素； （3）行政因素 a.土地使用制度与住房制度、地价政策； b.城市规划、土地利用规划、城市发展战略； c.税收制度、投资倾斜、优惠政策； d.行政隶属关系变更； e.交通管制； （4）心理因素:购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码或土地号码、讲究风水、价值观的变化等。 2.区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。 商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；城市基础设施状况--基础设施、生活设施、文体娱乐设施；环境状况因素 3.个别因素 土地的个别因素 （1）区位因素；（2）面积因素、宽度因素、深度因素；（3）形状因素；（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素；（5）容积率因素；（6）用途因素；(工业低，商业高)（7）土地使用年期因素； 建筑物的个别因素 （1）面积、结构、材料等；（2）设计、设备等是否良好；（3）施工质量；（4）法律限制；（5）建筑 物是否与周围环境协调 第三节 收益法在房地产评估中的应用 一、收益法的基本思路 收益法的基本思路是不动产的现实价值取决于它未来带来的收益的大小，未来产生的收益