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《项目经营策划书编制指引》■前言项目经济指标一览表（注：将总结性成果清晰地展示在篇首）包括（但不限于）：规划设计技术指标、销售收入、经营性物业租金收益、总投资（土地成本、建造成本、管理费用、财务费用、营销费用、营业税金及附加）、利润总额、所得税、净利润、毛利润率、成本净利润率、投资净利润率等。背景资料清单一览表可行性研究报告及初期决策资料土地出让合同、规划条件与政府签订的其它一切协议和相关文件与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议项目各项经济技术边界条件、技术资料项目土地实测报告……影响经营的核心事项摘要：土地权属是否清晰、是否存在经营风险的隐患红线外市政配套设施能否及时到位、是否需承担相关费用拆迁是否能按计划推进并按期交地规划方案及指标是否满足政府规划设计条件、是否存在经营风险的隐患税收优惠政策能否落实……■正文1土地和项目解读1.1土地和项目环境调查地块基本情况（现状、环境、交通、配套等，附照片进行说明，不超过1000字）。项目前期开发政策环境调查、项目工程配套技术情况调查、房地产（包括各功能业态）政策环境调查、报建程序调查。1.2土地和项目解读从项目土地的属性、未来发展趋势进行深度分析土地的附加值，深度解读土地。结合土地获取条件、土地技术条件、市场条件，按“项目效益最大化”、“现金投资最小化”的原则，提出项目定位、规划设计应重点考虑的因素和项目总体开发经营思路。本节内容可参考项目前期可研部分内容。2市场研究、产品策划及定位、营销策划2.1市场研究包括各有关物业类型的市场调查和分析，分析推导销售类物业目标消费群定位、市场定位、销售价格及市场动态分析等。也包括分析大小主力店等业态的需求和期望，业态组合、租金价格等2.2产品定位对包括住宅、写字楼、商业、酒店等各有关物业提出规划和建筑的设计设想、针对市场需求的产品技术要素，对总体布局、面积分配、物业类型、场地规划等规划内容提出定位分析，对户型面积、层高、配套设施（如会所）、建筑细节（如入户花园、带风雨廊的商铺）等进行分析策划，提出建造标准（含装修标准）建议。2.3营销策划主要包括项目概念策划、营销体系建立、销售价格策略、推广促销策略、营销费用估算、以及整体销售计划方案，并列出销售收入计划及方案。特别提示：对综合体项目而言，尤其需要提出城市综合体独有特征优势的营销策划，营销推广须结合商务商业的配合工作。3成本控制与规划设计策划3.1成本控制策划3.1.1建筑市场调查和成本测算调查办理建设手续的有关职能部门、单位清单，建设程序中的收费、办理时限等有关文件，形成各种前后期行政、配套事业收费一览表。调查当地主要材料价格信息，类似工程的造价信息（含实例）；对材料设备价格及当地供应商进行考察。根据拟定的项目设计经济技术指标和建造标准，测算项目的目标控制成本。3.1.2提出实施过程中成本控制的主要节点、方法或原则如控制行政事业收费为代表的前期成本、控制税务成本、控制影响成本的业态商务条件和技术要求、控制各业态功能面积、控制影响成本的营销要求、控制建筑标准、优化规划建筑方案层面的内容；实行限额招商、限额设计；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段材料限价，控制现场签证和变更；强化竣工结算阶段审查措施等。3.2规划设计优化3.2.1规划设计指引主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等，对不销售的资产（如管理用房、设备用房、拟租赁车库、会所、餐厅等）进行合理的限制性配置，对强制性要求建设的不销售配套设施（如物业经营和社区用房、人防、幼儿园、中小学等）需提供政府的相关依据文件，并尽量核减。形成阶段性项目规划经济技术指标表。3.2.2景观环境设计指引主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体等小品景观设计指引。3.2.3建筑设计（住宅及商业）主要包括商家业态的空间功能设计、户型设计、装修标准、设备选型、地下工程、结构形式等，要求根据市场、技术调研结果和项目定位，进行优化论证。3.2.4售楼处设计3.2.5公建设计主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。分期增补更新内容：如有变化则增补或更新。4资金及税收策划（另册编制）4.1现金流分析及融资计划编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、项目总体资金流量表。依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。此项可简明扼要阐述，在分期增补更新内容中详细解读。4.2税务分析及筹划根据项目政策条件、项目开发总体思路，结合项目现金流的需求，提出详细的税收筹划方案，以实现项目效益最大化。5开发经营计划5.1项目总体开发经营思路根据规划、市场、资金等各因素，制定项目分期计划、开发节奏