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房地产投资类型分析 土地投资分析 居住用房产投资分析 商铺投资分析 写字楼投资分析 酒店投资分析 土地投资分析 土地出让 1、出让土地 ——房地产投资者以支付土地出让金为代 价，从国家手里直接得到的具有一定年限 使用权的土地 出让土地的用途：商业、住宅、工业 最高出让年限： 商业：40年 住宅：70年 工业：50年 土地投资分析 权利归属 （1）土地所有权不在出让的范围内 （2）出让土地下面的各类资源归国家所有 （3）出让期满，土地使用权及其地上建筑 物和其他附着物的所有权由国家无偿取得 或收回 （4）出让土地应办理登记手续取得国土证 出让对象——城镇国有土地 土地投资分析 （1）农村集体土地经政府征用并转为国有 （2）国有行政划拨土地转为出让土地 （3）旧城改造由政府收回的国有土地 出让方式：协议、招标、拍卖 出让土地所拥有的附带权益： 转让（有限制）、出租、抵押、投资 土地出让金（土地增值收益）： 不低于基准地价的20%，由当地政府确定 土地投资分析 2、出让土地的取得（投资）类型 城市新区开发 （1）初始地价一般较低 （2）基础设施开发费用较高 （3）增值潜力主要取决于政府规划和区位 （4）地块面积较大，开发规模要求较高 城市旧城改造 （1）区位条件相对优越，土地价格较高 土地投资分析 （2）土地开发级差收益较高，增值潜力大 （3）拆迁安置所需资金和时