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【案例分析1】开发商合同上悄悄下套 野猪难逃欺诈陷阱之关案情新年伊始，王小姐盘算着和未婚夫置办一套婚房，经过现场多次勘察比较，王小姐看中了某明星代言的一个新盘。精美的楼书、热情的服务、便利的交通、增值的前景……以上种种，都是王小姐打算下血本购买房屋的重要因素。开发商预售的楼盘是精装修的房屋，在王小姐交付定金时，售楼小姐十分肯定地称在正式签订的预售合同中会明确约定房屋装修方面的问题。但到了正式签约的时候，细心的王小姐还是发现，在房屋的价格条款部分，开发商提供的《预售合同》中只是列出了房屋的总价款。让王小姐颇为不放心的是，如果在合同中不列明该价款已包含装修款，那么以后开发商会不会让她再缴纳装修款项。王小姐特意就此疑问向售楼小姐咨询，售楼小姐哈哈一笑，称王小姐不懂行，售楼小姐称她销售的几十套房屋都是这样签的合同，房屋的装修是开发商赠送给业主的，所以在《预售合同》的价款部分不必多此一举，加上这么一条。半信半疑的王小姐最后还是按照售楼小姐的要求签了《预售合同》，并且按照《预售合同》的约定，支付了首付款。后来，王小姐经朋友指点，在业主论坛上和其他业主交流，了解到此开发商一期销售的部分房屋内有装修的质量问题。王小姐想想很后怕，担心到时候自己的房子也有这样那样的问题。谁知到了正式交房的时候，王小姐还是发现自己房子的装修存在质量问题，王小姐一怒之下，起诉到法院，要求开发商退还全部房款，解除双方签订的《预售合同》。判决法院认为：双方订立的《预售合同》是双方当事人真实意思的表示，王小姐诉称开发商在订立合同时存有欺诈的行为，因其未提供足够的证据，法院不予采信。同时对于王小姐解除《预售合同》，退还房款的诉讼请求不予支持.评析本案中，王小姐的诉讼请求缺乏必要的法律依据，难以得到法院判决的支持。首先，广义的合同解除有法定解除和约定解除之分。法定解除是指合同在履行过程中出现法律规定的解除情形时，当事人可以依法解除合同。约定解除是指双方当事人通过协商同意将合同解除的行为。结合本案，开发商预售的房屋内部装修存有质量问题，并未使得整个合同目的不能实现。王小姐在签订《预售合同》时也未就内部装修的质量问题设定解除权的条款。因此，无论从法律角度，还是从合同本身，王小姐的主张都缺乏必要的依据。其次，王小姐以开发商存在欺诈情形为由诉至法院，按照合同法的规定，以欺诈、胁迫的手段违背当事人的真实意思订立的合同，受损害方有权请求法院变更或者撤销。因此，王小姐若依据开发商欺诈的事实，其诉讼请求也应该是撤销该《预售合同》。最后，虽然王小姐很难通过举证达到撤销该《预售合同》的目的，但她仍可以依据《预售合同》要求开发商对内部装修进行修复，如果开发商提供的内部装修材料与《预售合同》不符，也可要求开发商予以更换。律师提醒精装修的房屋，最好在《预售合同》的价款部分明确该价款已包含装修费用。同时在《预售合同》的附件中，要明确列明装修的材料，对可能出现的装修质量问题也要尽可能地明确责任。（作者系上海市申房律师事务所主任、律师）【案例分析2】迟迟拿不到房产证咋办 可依合同要求赔偿或退房在购房合同中，开发商一般会承诺办好房产证的时间，或是提供买房人自己办理的必备文件。可往往承诺的时间到了，开发商却没有办好房产证，购房者也无法自行办理房产证。面对房产证的遥遥无期，购房者该怎么办？■案件回放「起因」入住三年未拿到房产证2002年初，王女士在CBD中央区选择了一个公寓楼盘，以按揭贷款方式购买了其中一套公寓房，并于2003年6月顺利收房。由于是投资型购房，王女士自己并不去住，而是将房屋租了出去，打算在房价上涨后再出售。据王女士了解到，同楼的绝大多数业主都属于投资型购房。入住不久，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，并承诺将很快办理房产证了，可眼看购房合同中规定的办理房产证时间已到，却仍不见房产证踪影。而此时王女士购买的这套房产价格已上涨，王女士打算将房子出售以获取投资收益。于是王女士找到开发商询问，被告知正在办理。但两个月后，开发商仍未下发房产证。王女士开始怀疑项目有什么问题。于是拿着购房合同到市建委查询该项目备案资料，但工作人员称，只能在出现纠纷起诉后委托律师来查。「对抗」停付月供后开发商承担连带担保责任王女士觉得起诉开发商太麻烦，于是没有提起诉讼。但由于迟迟拿不到房产证，王女士一气之下开始拒绝偿还银行贷款。银行打电话催讨贷款时，被王女士拒绝。由于开发商负有连带担保责任，起初几个月的贷款便由开发商代为偿还。但之后银行方面表示，如果王女士再不按时还款，银行将起诉，而且会把王女士列入银行“黑名单”。虽然王女士此后陆续还了银行几个月贷款，但由于开发商始终不能确定办好房产证的时间，想到自己投资可能面临的巨大风险，王女士最终还是决定不再支付银行贷款。在王女士累计9个月未支付银行贷款的情况下，银行按担保合同规定一次性扣