金地深圳龙华金地梅陇镇四期商铺价格报告402009年.ppt

核心均价确定 市场比较价： 28403元/平米 内部比较价： 26843元/平米 计算结果 参考权重 核心均价 20% 40% 27680元/平米 租金还原法： 28157元/平米 40% 注：在参考周市场比较价时，因为只有放盘价，基本无成交，参考价值较小，选取比例降低。 一、定价基础 二、核心均价推导 三、价格表制定及验证 报告框架 市场分析 客户分析 推售及定价策略 核心均价推导 制定方法及因素权重 手动特殊调差 价格验证 人流可达性 昭示性 面积 面宽 空间结构 店内流通性 35% 25% 5% 15% 10% 10% 可达性：可理解为商铺位置及人流方向，是购买商铺的首要要素； 昭示性：昭示性强弱是商铺价值的重要指标； 面积：面积大小决定总价，进而影响客户的心理承受能力； 面宽：商铺的沿街面大小决定商铺价值，并影响昭示性； 结构：平面布局是否方正实用，是否有柱等； 流通性：偏重面宽进深比及通畅性等综合指标。 影响因素及权重 价格表制定 各铺位综合得分 价格表制定 房号 建筑面积 得分 差值 L1 27.93 9.75 7.05 L2 30.04 9.15 6.45 L3 45.54 8.25 5.55 L5 25.80 7.25 4.55 L6 21.74 6.55 3.85 L7 23.59 7.45 4.75 L8 36.63 8.15 5.45 L9 18.97 3.65 0.95 L10 34.68 8.2 5.5 L11 30.42 3.7 1 L12 44.66 8.65 5.95 L13 14.01 8.55 5.85 L15 25.62 3.55 0.85 L16 14.14 8.1 5.4 L17 42.26 9.45 6.75 L18 50.16 3.8 1.1 L19 16.64 8.5 5.8 L20 18.03 3.05 0.35 L21 44.63 6.1 3.4 L22 41.03 4.65 1.95 L23 27.16 6.5 3.8 L25 31.80 7 4.3 L26 27.82 7.9 5.2 M1 41.03 9.95 7.25 M2 30.48 9.8 7.1 M3 21.66 7.55 4.85 M5 25.14 9.2 6.5 M6 38.78 7.3 4.6 M7 25.94 8.8 6.1 M8 40.22 4.5 1.8 M9 56.76 7.2 4.5 M10 60.89 2.7 0 M11 13.09 8.1 5.4 M12 41.61 7.75 5.05 M13 53.55 8.6 5.9 M15 61.79 7.85 5.15 M16 83.05 7.95 5.25 M17 73.40 7.45 4.75 M18 47.65 8.1 5.4 M19 40.20 7.05 4.35 M20 45.24 7.3 4.6 M21 23.03 6.9 4.2 M22 59.93 3.7 1 M23 66.16 6.95 4.25 M25 56.95 7.05 4.35 M26 30.69 5.9 3.2 M27 34.01 6.3 3.6 确定平面差、特殊调差 平面价差 最大平面差建议为18000元； 特殊调差 价格表制定 L9（+3000）：与L8捆绑销售，整体户型方正，面积适中； L22（-3000）：与电梯遮挡严重的L21捆绑销售，面积较大，总价高； 受遮挡的铺位在昭示性上，特殊调低；内铺的可达性与昭示性特殊调低； 价格表制定 均 价：28148元/平米 房号 建筑面积 套内面积 单价 总价 L1 27.93 26.68 35010 977829 L2 30.04 28.7 33520 1006941 L3 45.54 43.5 31280 1424491 L5 25.80 24.65 28800 743040 L6 21.74 20.76 27060 588284 L7 23.59 22.53 29290 690951 L8 36.63 34.99 31030 1136629 L9 18.97 18.12 22860 433654 L10 34.68 33.13 31160 1080629 L11 30.42 29.06 19980 607792 L12 44.66 42.66 32270 1441178 L13 14.01 13.38 32030 448740 L15 25.62 24.47 19610 502408 L16 14.14 13.51 30910 437067 L17 42.26 40.