国最际华城车位销售方案.doc

瓷都·国际华城地下车位策划方案 一、本案项目现状概况 1、国际华城住户1100户，其中70%业主为租客，自住业主只有30% 2、地上车库145个（业主已购买，当时销售价格23平方米/间，总价7万） 3、地上车位159个（物业公司收租金90元/月，100%已出租） 4、地下车位108个（物业公司收租金230元/月，40%已出租） 5、大量小高层客户虽已租赁地下停车位，但根据喜好，仍然随意停放至其住房地面附近 6、1#和2#楼沿河停车场地可停车百辆，但无人管理，无任何部门收费。（路面损毁却由我公司在负责） 部分住户出于省钱角度，仍将车辆停放至上述区域或外部市区道路 景德镇整体车位销售均不甚理想 本案已销售多年，且物管方面仍需提高 大部分客户仍没有停车至地下停车库的习惯 二、《物权法》关于车位的规定——车位销售的约束条件 《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 三、现阶段市场低总价投资回报对比 市场车位物业投资回报比较 市场车位物业投资回报（假设7万/个） 月租金 年收益 收益率 230元/月 2760元 3.90% 40㎡小户型物业投资回报（假设总价18万） 月租金 年收益 收益率 1000元/月 12000元 6.66% 投资基金回报（假设本金8万/1年期） 股票基金市场火爆 平均年收益 收益率 去年基金收益率普遍为20% 16000元 20% 银行存款利息回报（假设本金8万/5年期） 利息收入 平均年收入 收益率 20862元 4127 5.22% 四、结论 全市从有限的资料来看，车位的销售情况均不太理想，主要原因是车位的租售比低，投资回报率低，导致大多数业主愿租不愿买。 第二部分：本项目车位产品分析 优劣势分析 1.优势： 1）项目位于市中心地段； 2）本案紧邻二中，且紧临大体量商业，且临主干道，到达率高； 3）本案住户1100户，且入住率100%，居住、商务、商业对车位有较大需求； 4）其实本案自身车位配比不够，未来车位需求量巨大。 2.劣势： 1）本案的客户主要以投资者为主；首次置业客户购车比例较小，投资者对车位兴趣不大。且商家（商铺）客户多以租赁为主，购买的可能性较小； 2）本案已清盘多年，造成销售需求钝化； 3）地上停车位过多，且租金与地下停车位倒挂； 4）车位租金过低、租期过短，导致业主只租不买; 5）违章停车位和沿江小高层商业部分停车位代替小区停车位功能，这使地下车位的销售受到的很大的影响； 6)销售应符合《物权法》的相关规定。 三、客户分析 1.客户分析 1）、年龄：40岁以下为主 2）、年收入：6—15万为主 3）、购买目的：投资居多 3.商业客户 鉴于商业物业的特殊性，不必要对商业客户做特梳理与分析。一般情况下只有高楼层自营客户会考虑购买车位。本项目高楼层商业自营客户不多。 四、营销策略 1.取缔私占违章车位，同时取缔消防隐患车位 私占、违章停车位分布在无车位乱停乱放8个、地下停车场进口5个、出口5个、堵塞人行道口2个，为了改善小区的生活环境、业主出行方便、人身安全，通过物业管理手段取缔地上私占违章停车位； 本项目道路规划未达到人车分流，现小区内地上停车位较满，部分业主停滞在消费通道等区域，给业主带来很大的消防隐患。 具体措施：向所有业主发出取缔私占违章车位的通知，并在违章停车位置设置固定障碍 2.加强物业管理 纵观全国房地产市场，车位、车库的去化，与物业管理有着密不可分的关联。必须有较强的物业管理手段，才能达到目标。 3.是否可以调整租价，同时调整租期（取消按月收费的模式，一律按年收费） 车位使用成本偏低，业主贪图小利的心理，导致业主宁租不买的心理成为制约车位销售的主要抗性。现地下车位提高租金价格，在取缔违章停车位、取缔消防停车位和取缔关系停车位的同时对地下车位租金格进行合理的上调做出通告，这样会造成业主对物业部门的舆论和对自己的反思，刺激所有有车业主对地下车位的购买心理。 4.外部停车声明 由于近两年业主私家车的积增，在小区内被取缔违章车位和被取缔消防隐患车位被禁止停放的业主对停车问题会有三种选择，第一是租地下车位，第二是购买地下车位，第三是将车停放在小区外面的路面或旁白商业区域的停车位，在这个期间在园区正门、每栋楼的单元门发布告示，凡在园区以外停车的业主，出现被偷、被盗、交通事故，物业部门不负任何责任的声明。 5.投资概念的注入 从投资理财的角度进行销售宣传，可先以小型投资理财消费概念、消费后保值增值以及转让出售时产品符加值来说服、刺激私