土地估价师实践考核案函例分析二.docVIP

潇湘大道加油站土地出让底价评估 案例分析报告 周**** 湖南众联评估有限公司 425000 摘要： 潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。 关键词： 出让底价 基准地价系数修正法 假设开发法 期日修正系数 正文： 第一部分 评估项目的背景 一、估价目的 本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。 二、宗地概况 根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估土地面积为2700平方米,设定用途为商业用地，设定土地使用年期为40年，待估宗地位于梧桐路以北100米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60米，深为45米，离火车站中心广场约为1000米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。 三、地价定义 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年五月二十日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发