《上蔡县秦相路项目可行性研究报告》.docVIP

上蔡县秦相路·蔡都大道项目 可行性研究报告编制主持：田 娜 2011年3月3日 目 录 第一部分：项目概况及开发条件分析 第一节 宗地位置分析 第二节 宗地现状分析 第二部分：宏观发展环境分析 第一节 驻马店市城市规划研究 第二节 上蔡县城市发展状况研究 第三部分：房地产业相关政策解读 第一节 2010年房地产相关政策解读 第二节 2011年房地产相关政策解读 第三节 房地产政策预测 第四部分：上蔡县房地产市场调研报告 第一节 上蔡县房地产市场整体运营现状研究 第二节 商业发展状况调研 第三节 上蔡县典型楼盘调研 第四节 房地产市场整体评价 第五部分：项目所在区域研究 第一节 区域发展规划研究 第二节 区域路网设置分析 第三节 周边市政配套分析 第四节 项目SWOT分析 第六部分：项目问卷调查分析报告 第七部分：上蔡项目开发思路及前期定位 第一节 项目定位原则及理念 第二节 目标客户群定位 第三节 产品定位 第四节 价格策略 第五节 项目营销推广概述 第八部分：项目初步规划设计构想 第一节 规划设计依据 第二节 项目规划设计细则 第九部分：项目风险分析 第十部分：项目结论及建议 前 言 受北京科宇房地产开发有限公司委托，我策划专案组担负对北京科宇房地产开发有限公司·上蔡县秦相路项目市场调研、项目地块分析、项目规划及可行性分析论证等方面的重要研究工作。 为此，我们以高度负责的态度，对北京科宇房地产开发有限公司·上蔡秦相路项目进行了充分的酝酿和周密部署，从宏观到微观、从定性到定量分析、由整体市场到竞争对手，紧紧围绕我策划专案组独创的项目前期策划四大基本流程（即“市场调查、项目定位、可行性研究、设计任务书”四个阶段）来科学的分解展开工作，力求全面的获取市场咨询、系统的整合产业发展态势、深入的研究相关行业发展趋势，零距离的贴近上蔡县房地产市场现状，把握上北京科宇房地产开发有限公司·上蔡县秦相路项目在项目前期策划中需要找到的支撑点，为寻找本项目的科学定位寻找亮点，为投资者投资建设北京科宇房地产开发有限公司·上蔡县秦相路项目找到坚实的市场决策数据。 故本可研究报告不仅仅是从市场的角度来论证北京科宇房地产开发有限公司·上蔡县秦相路项目的可行性，也是本项目全景策划报和实战操盘建议书。第一部分 项目概况及开发条件分析 第一节 宗地位置分析 北京科宇房地产开发有限公司·上蔡县秦相路项目，位于上蔡县秦相路与蔡都大道交叉口东北角，项目占地5亩。具体位置如下图所示。 该项目地块位于上蔡县东城，距离上蔡县政府办公楼约1000米左右，交通便利。 第二节 宗地现状分析 一、项目四周及地势项目地块东为居住建筑物，西临秦相路，北近加油站，南临蔡都大道。该地块两面临路，地势平坦。 二、地块有围墙围合，内有建筑物，正在拆除，现堆满建筑物垃圾。 三、经查证，上蔡县主要干道水、电、电信、有线电视等配套设施完善。 第二部分：宏观发展环境分析 第一节 驻马店市城市规划研究驻马店城市规划图的编制表明，规划部门先后完成了市工业集聚区规划、练江河改造规划和一大批专业规划、村镇规划及旧城改造规划。 2008年以来，驻马店城市规划图编制的过程，也体现了驻马店市城乡规划局根据《城乡规划法》和市委、市政府的要求，加大了控制性详细规划的编制力度，全年共编制73个地块的控制性详细规划，规划编制面积1280.35公顷，为历年之最，使该市中心城区控规覆盖率由不足25%达到了38%，为城市的建设和发展打下了坚实基础。 2009年，驻马店市要编制完成25个建制镇总体规划、55个乡总体规划、700个村庄建设规划，任务相当繁重。 在加快驻马店市中心城区建设的同时，强化遂平县、确山等县的发展，积极加快上蔡、汝南、新蔡等县城的发展，大力支持具备特色的乡镇的持续发展。 第二节 上蔡县城市发展状况研究 一、地理位置上蔡县位于河南省东南部，驻马店地区偏东部，东经114。6-114。42、北纬33。4-33。25之间，东西长60公里，南北宽35公里，总面积1529平方公里，耕地面积156.8万亩。现辖26个乡镇，145万人（2006年末），是一个平原农业大县。上蔡县历史悠久，人杰地灵，文化灿烂，是古蔡国所在地，是秦相李斯、汉相翟方进的故里，海内外蔡氏祖地，重阳文化的发祥地。 上蔡县地理位置图 二、行政区划 全县辖4个街道、6个镇、16个乡：蔡都街道、芦岗街道、卧龙街道、重阳街道、黄埠镇、杨集镇、洙湖镇、党店镇、朱里镇、华陂镇、大路李乡、无量寺乡、邵店乡、五龙乡、杨屯乡、和店乡、蔡沟乡、塔桥乡、齐海乡、崇礼乡、韩寨乡、东岸乡、东洪乡、小岳寺乡、西洪乡、百尺乡。县政府驻蔡都镇。 三、自然资源上蔡县所属区域地势平缓，西高东低。境内