第十五章经济效益评价..docVIP

墙改基金：按建筑面积以10.00元/平方米计入； 4、基本预备费率取一、二部分费用的3%计入。 14.4投资估算 本项目总投资44056万元。投资构成见下表单位：万元 项目 建筑 安装 设备 其它 合计 投资额 33089.89 693.62 1861.03 8411.24 44055.78 占总投资 75.1% 1.6% 4.2% 19.1% 100%详见“总投资估算表”。 14.5资金筹措 本项目投资44055.78万元。其中：项目资金17800万元（占总投资的40.4%），其余26255.78万元（占总投资59.6%）由企业多渠道自筹解决（其中银行计划贷款20000万元）。第十五章 经济效益评价本项目计算期4年，其中，建设期24个月，销售期2个月，全投资财务基准收益率取12%，资本金税后财务基准收益率取13%，经济效益按有关规定计算。 15.1编制依据 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2、《投资项目经济咨询评估指南》； 3、《房地产开发项目经济评价方法》； 4、《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》； 5、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 6、河南房地产企业所得税核定征收暂行办法 7、类似工程有关财务数据； 8、现行有关财税制度及其他有关经济法规和文件。 15.2财务指标分析 1、销售面积：本项目可销售的住宅面积为 127000平方米，地下车库可售车位1000余个。 2、销售价格：根据基市目前的房地产市场行情以及本项目所在的区域位置优势，对项目的市场价格进行估算，住宅楼按4000元/平方米计算，地下车库按11万/个 3、销售计划建设期第一年预售10%，第二年预售60%，第三年预售20%，其余由第四年销售完毕，建设期售房合同签于当年支付50%房款，其余50%在下一年支付，销售期当年房款全部收回。 4、项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为4年。 5、税费率： 本项目营业税按销售收入的 %计算，城市维护建设税取营业税的 %，教育费附加取营业税的 %。 土地增值税按土地增值税暂行条例实施细则计算。 企业所得税按河南房地产企业所得税核定征收暂行办法计算，核定应税所得率取 %，适应税率为 %。 6、职工奖励及福利基金、储备金和企业发展基金均按税后利润的 %提取。 7、管理费用按销售收入的2%计取。 8、销售费用按销售收入的3%计取。 9、全投资财务基准收益率取12%。 15.2.2收入及成本 1、销售收入为61800万元。 2、开发产品总成本费用为47146万元，包括住宅、幼儿园、地下车库和相应的公共建设的开发总成本费用以及经营成本。 3、经营成本为 5880万元，相见总成本费用表。 15.2.3利润与税金 本项目销售税金及附加为 万元，土地增值税为 万元； 利润总额为 万元，利税总额为万元，减三项基金后，可供企业分配的利润为 万元。 15.2.4财务指标分析 1、投资利润率年平均利润总额/投资总额 % 2、投资利税率年平均丽水总额/投资总额 % 3、产值利润率年利润总额/年产值% 4、全部投资财务内部收益率（所得税前） %全部投资财务内部收益率（所得税后） % 5、全部投资财务净现值Ic12%（所得税前） 万元 全部投资财务净现值Ic12%（所得税后） 万元 6、全部投资投资回收期（所得税前） 年，（含建设期24个月）； 全部投资投资回收期（所得税后） 年，（含建设期24个月）; 以上指标均优于行业基准值，有非常好的经济基础。 15.3不确定性分析 15.3.1盈亏平衡分析 本项目建成后，以市场综合利用率计算的盈亏平衡点如下： BEP固定成本/（收入-税金及附加-可变成本）*100%， 表明该项目运营收入不低于：*66.99%万元，即可保本，有很强的抗风险能力。 15.3.2敏感性分析 选择销售收入、总投资和经营成本三个因素作为主要的不确定性因素，分别分析三个因素增加20%、增加10%、减少10%、减少20%时对IRR的影响，通过敏感性表分析，可以看出，销售收入和总投资变动对IRR的影响较大，即销售收入和总投资是IRR各因素中的敏感因素。 敏感性分析表 变化幅度 不确定因素销售收入经营成本总投资有敏感性分析计算可知，当经营成本上升20%、投资上升10%时，项目财务内部收益率分别为21.75%、6.58%，人高于行业的基准收益率。同时，为了减少项目风险，建议项目实施后要加强管理，控制成本，吸纳客户，增加销售收入。只要收入能够稳定，投资得到控制，项目就具有较强的抗风险能力。 15.4评价结论综合上述分析，本项目财务收益率高于基准收益率，投资利润率、投资利税