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业主物权与物业服务法律讲座 一、物业服务法律主体构成 1、业主 2、物业使用人 3、业主大会 4、业主委员会 5、物业服务企业 6、社区、街道 7、物业政府主管部门 二、主要法律法规 〈〈物权法〉〉 《物业管理条例》 及省市条例 《城市房地产管理法》 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 《物业服务收费管理办法》 《住宅室内装饰装修管理办法》 《物业管理企业财务管理规定》 〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉 最高人民法院关于审理建筑物区分有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 业主大会与业主委员会指导规则 三、主要法律文件 前期物业服务合同： 物业服务合同： 临时管理规约： 管理规约： 业主大会议事规则： 业主大会与业主委员会决定 四、业主身份资格确认 房屋所有权人 产权证、法律文书、人民政府的决定、合法建造 购房合同+交付（合法占有） 交付≠入住 自然人、单位、开发商 二手房买卖业主身份确认：产权登记、交付 法释第1条 五、建筑物区分所有权 业主物权： 1、专有权： 2、共有权： 3、成员权： 4、相邻权（隐含) 物权法第70条 六、专有部分确认 独立性、排他性、可登记性 特定空间：车位、摊位、露台 规划车位权属：开发商 整幢房屋也可以为专有部分 一套房屋只能算一个专有部分，不能认为一套房屋有几间房间就有几个专有部分。 绿地是否可以专有？：规划上是否专属于特定房屋 物权法第71、77、83条 ；法释第10、11、15条 七、专有部分使用 室、摊位、车位、露台 合理使用、限制使用； 不得违反使用目的 维护建筑物牢固和完整 不得侵害专有部分中的共有部分 为他人提供便利 遵守管理规约 案例：下挖地基；私自开启通道、 八、常见业主侵权行为 （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 九、住改商问题 利害关系业主同意，不适用多数决； 同意必须明示表达 非业主实际使用人为不同意的应支持 办理工商执照不能抵消有利害关系业主的反对意见。 包括小卖部、早点铺、理发店等 群租问题：目前争议很大 十、共有部分的确认 标准：不属于专有部分，不属于市政公用部分。 层共有、单元共有、幢共有、小区共有 共用部分、共用设施、共用基地 小区会所权属：开发商 顶楼平台权属：共有 人防工程权属：无规定， 具体分析。 物权法第73、79、80条； 法释第2、3、4、5、14条 十一、共有部分使用 不可分离、不可抛弃；合理需要、合理使用； 共同管理、共同受益、共同分摊。 合理利用：空调外机、防盗门、太阳能、牌匾、遮阳棚 原则：不营利、不违法、不违管理规约、不侵权 共同部分的改变用途、经营活动、处分等事项需要共同决定： 形式：业主大会，也可授权业委会 案例：封闭阳台、外墙广告；占用底层车库屋面 十二、车库、车位问题 规划车位：归属从约定，业主优先； 非规划车位：归属共有，共同决定；增设车位归业主共有 业主对规划车库、车位的优先权 优先权：购买、承租 最低要求：配置比例； 开发商能够将规划车库、车位出售给小区以外的人：NO ，出租可以，前提满足小区需求 一个业主购买或承租囤积大量车库、车位的行为？超比例购买、承租可无效或终止。 物权法第74条；法释第5、6条 物权法生效日07.10.01 十三、业主自治权利来源 建筑物区分所有权：专有权、共有权、共同管理权、相邻权（隐含） 共同管理权：共同直接管理、共同间接管理 共同间接管理：业主大会与业主委员会；其决定对全体业主发生效力；享有诉权。 共同直接管理：不成立业主大会。 十四、业主自治法定形式 1、业主大会 （业主代表大会） 2、业主委员会 3、业主管理规约 4、业主大会议事规则 5、业主大会决议 6、业主委员会决定 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。 十五、业主自治辅助监督 1、政府指导、协助、监督： 1）区、县房地产行政主管部门； 2）街道办事处、乡镇人民政府 。 二者具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行 。 2、其他单位组织协助配合： 1）社区 2）建设单位 3）物业服务企业 十六、业主自治范围 1、事项范围：不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 2、区域范围：物业管理区域内；一个物业管