最新资产评8-11章公式.docVIP

第八章 房地产评估 房地产价格 总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率 房地产 土地取得成本购置土地应支付的价款+税费 成本法在房地产评估中的应用 基本公式 评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值 1、新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+资金成本+税费+开发利润 2、新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本 +销售税费+正常利润 土地价值的评估 土地价值（P148 （8-31））（P149 8-36） 新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润 旧房地产运用成本法评估的操作步骤 3、 注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值 注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： 1 复原重置成本 2 更新重置成本 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。 2.建筑物贬值的估算方法 （1）年限法（直线法） 建筑物贬值率建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100% 建筑物成新率建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100% （2）观察法（评分法） 成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 收益法在房地产评估中的应用 常用计算公式 a－年净收益 r－折现率 各参数的估算 （一）净收益的估算 净收益潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用-有效毛收入-营运费用 （二）资本化率的估算——实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 1.市场提取法（市场法） 寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率 2.累加法 资本化率无风险报酬率+风险报酬率 收益法的派生方法 （一）土地残余法 （二）建筑物残余法 若纯收益a不含折旧，则： 注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。 市场法在房地产评估中的应用 计算公式 被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积 因素修正 差异因素的比较修正 1.交易情况修正 交易实例成交价格×交易情况修正系数交易实例正常市场价格2.交易日期修正交易实例成交价格×1±T%评估时点价格 3.区域因素修正系数 直接比较法： 间接比较法：4.个别因素修正 （1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得 （2）土地使用年期修正 第九章 机器设备评估 成本法在机器设备评估中的运用 基本公式：评估值＝重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗 或评估值＝重置成本×成新率-功能性损耗-经济性损耗 进口设备重置成本测算 进口车辆重置成本构成: 车辆价格CIF+进口关税+消费税+增值税+车辆购置税+国内运杂费 （1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF 重置成本＝（FOB价+途中保险费+国外运费）×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费 或: 重置成本＝CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费 海运费FOB价×海运费率 进口关税＝进口完税价格×适用税率 消费税＝（关税完税价+关税）÷（1－消费税率）×消费税率 增值税＝（关税完税价+关税+消费费）×增值税率 银行手续费设备到岸价人民币数×费率 外贸手续费到岸价人民币数×费率 车辆购置税到岸价人民币数+关税+消费税）×税率 物价指数法实体性贬值与成新率的测算 成新率＝1－有形损耗率有形损耗率1-成新率 通常采用三种方法测算设备成新率（或有形损耗率） （一）运用使用年限法估算设备成新率 或 3.设备的尚可使用年限 综合年限法（适用于经过技改的设备） 或*加权更新成本＝已使用年限×投资成本 功能性贬值的测算超额投资成本＝复原重置成本－设备更新重置成本 经济性贬值及其测算 （一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 （二）因收益减少导致的经济性贬值的测算 市场法在机器设备评估中的运用 第十章 无形资产评估 一、无形资产评估的收益法 （一）基本公式 （二）无形资产收益额的确定 1.直接估算法 △收入增长型：（1）价格上升 R＝（P2－P1）Q（1－T） （2）销量扩大 R＝（Q2－Q1）（P－C）（1－T） △费用节约型： R＝（C1－C2）Q（1－T） 2.差额法——将使用无形资产后的经营利润与行业平均利润比较。 无形资产带来的超额收益＝经营利润－资产总额×行业平均资金利润率 或: 无形资产带