我在房地产开发过程中技术控制的一些做法我在房地产开发过程中技术控制的一节些做法.docVIP

我在房地产开发过程中技术控制的一些做法房地产开发公司，实际是就其本质上来说，应该是一个投资管理型的公司。那么说到技术管理，一般人就认为只要懂得操作从设计到土建施工及配套工程施工的过程就可以了，其实不然。一个房地产项目的技术管理，实际上应该贯穿在取得土地以前可研阶段一直到所建项目通过综合验收交由物业管理公司管理的全过程。本人从业房地产15年，对各个过程中的技术控制均有所了解并在管理过程中有自己的心得体会，现将我的各过程控制方法粗略做一概述，如有不妥的地方请指正，以便以后在工作中能够避免错误，更好的为资本负责。前期策划和设计阶段? ?? ? 大量的统计数据和实践都表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资的可能性在80%以上，而工程施工阶段影响投资的可能性一般不会超过20%。所以，前期策划和设计阶段对于一个房地产项目来说，是最重要的一个阶段，也是最关键的。一、? ???取得地块以前按国家现在有的政策，土地的供给方式一律采取拍卖或者挂牌，所以开发公司应该进行项目的可行性测算，许多开发公司在这个阶段都忽视了技术方面的是数据，认为交给一家咨询公司或者评估公司进行测算就可以了，或者干脆根据经验来估计一下该地块价值多少来报价，给以后的开发建设造成了不少的隐患。本人认为，在该阶段技术人员应做如下工作：1、和政府相关部门接触，了解当地的政策法规，职能分工，工作程序。并且了解各项政府的收费内容及标准。2、和当地的设计单位联系，了解当地设计标准，设计费用以及常见的设计形式，了解当地的主要地质情况和抗震强度等级程度。并且可以考察设计单位。3、和当地的有代表性的建筑公司接触，了解工程造价，各个建筑公司的技术水平和施工质量。有了以上的接触，技术人员对该地区的的各项技术指标应该说已经做到了心中有数，对于所获得的资料加以整理提供给开发公司的决策层，有利于可行性测算的准确性。本人在江苏省宿迁市的“绿洲豪庭”项目中，因为及时向董事会提供了以上的数据，股东在土地拍卖举牌叫价时心中有数，最后取得了该地块。这项工作也只有技术人员可以完成。二、? ???方案设计地块购买以后，开发公司所要做的是项目定位，许多开发公司习惯将该项工作交由咨询公司或者策划公司来完成，本人的习惯做法是将该项工作交由规划设计单位来完成。这样做一方面可以节约费用，另外也可以让设计单位发挥出自己的主观能动性，做出来好的作品，而不是沦为绘图公司。并且由于项目定位和方案设计两个工作一起进行，节约了时间，也就节省了财务成本。在这个阶段，本人的工作方法是这样的：1.确定设计目标和方向，拟定招标设计任务书，由于需要对项目进行定位，所以要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。2.组织由上层领导、技术部门、策划部门、营销部门等对规划设计单位所做出来的各项方案进行比较和选择，根据本地的经济情况及市场情况确定方案（规划平面，外立面和户型）。 3.和政府的规划部门及设计单位进行及时的交流和沟通，以确保在方案确定以后可以及时通过政府的审查。4.在可能的情况下，完成扩大初步设计，确定结构方案。结构成本占到建安成本的40%至60%，而结构成本还常常由于策划及设计的好坏出现非常大的波动，因此结构方案的确定就成为这个设计阶段最重要的一环。本人在镇江“万潮永裕家园”的基础桩方案中因为采取了锚杆静压桩的结构形式，完全没有混凝土予制管桩的方便快捷，并且造价偏高，给公司造成了不必要的损失。三、? ???施工图设计建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，但是应该注意到以下几点：1.通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程变更。同时通过招投标还可能选择到优秀的方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。2.实行限额设计。施工图设计的优劣将直接影响建设费用的多少，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。我在江苏宿迁的“绿洲豪庭”小高层的项目中，要求设计单位将造价控制在1100元/m2，设计单位在设计结构上做文章，充分考虑现浇内墙和砌块填充墙的合理搭配，这样可以满足设计对结构形式的要求，同时经过计算又降低了工程造价，严格把工程的建安成本控制在了1080元/ M2。达到了限额要求。3.开展