2加油站收益法描述.docVIP

（七）估价测算过程及估价结果的确定 1 收益法评估估价对象的市场价值 （1）计算公式 （2）确定房地产第一年房地产净收益A 本次估价以估价委托人提供的《利润及利润分配表》（2014、2015、2016年度）的真实性、完整性、合法性为前提。 = 1 \* GB3 ①租约限制 估价对象目前为自用，且同类物业收益较容易收集，故本次评估采用客观收益求取估价对象年净收益。 ②确定建筑面积、土地面积 根据委托人提供的《不动产权证书》，确定有效面积（即建筑面积、土地面积）如下： 物业名称 面积（㎡） 和润加油站 土地使用权面积：1,468 建筑面积：657.9 ③确定主营业务收入 至价值时点，经估价人员实地查勘及根据委托人介绍，估价对象位于XXXX，为和润加油站，油品种类分别为柴油、92号汽油、95号汽油。根据估价委托人提供的《利润及利润分配表》（2014、2015、2016年度），具体如下： 项目 2014年 2015年 2016年 三年平均值 年主营业务收入（元） 75,419,058.03 55,076,972.92 51,456,253.20 60,650,761 本次评估取加油站三年主营业务收入的平均值，即确定年主营业务收入为60,650,761元。 ④确定主营业务成本 主营业务成本为加油站商品购入价款。根据委托人提供的《利润及利润分配表》（2014、2015、2016年度），具体如下： 项目 2014年 2015年 2016年 三年平均值 年主营业务成本 62,782,186.09 46,761,778.31 43,569,852.36年主营业务收入 75,419,058.03 55,076,972.92 51,456,253.20年主营业务成本占主营业务收入的比例 83.24% 84.90% 84.67% 84.27% 估价人员经过分析财务数据，确定年主营业务成本为三年平均主营业务收入的84.27%，即：60,650,761×84.27%=51,110,396元。 ⑤确定营业费用 主要包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费、财务费用等。根据委托人提供的《利润及利润分配表》（2014、2015、2016年度），具体如下： 项目 2014年 2015年 2016年 管理、财务费用 2,136,863.17 2,189,941.02 2,186,709.22 年管理、财务费用占主营业务收入的比例 2.83% 3.98% 4.25% 年管理、财务费用占主营业务收入比例平均值 3.69% 估价人员经过分析财务数据，确定年管理、财务费用为三年平均主营业务收入的3.69%，即：60,650,761×3.69%=2,238,013元。 = 6 \* GB3 ⑥确定营业税金及附加 加油站企业应纳的税种为增值税、城建税和教育费附加，根据有关规定，确定城建税及教育费附加按应交增值税的12%计算，增值税税率为17%，即： 年营业税金及附加=（主营业务收入-主营业务成本）×17%×（1+12%） =（60,650,761 – 51,110,396）×17%×（1+12%） =1,816,485元 = 7 \* GB3 ⑦确定年营业利润 年营业利润=主营业务收入-主营业务成本-营业费用-营业税金及附加 =60,650,761 – 51,110,396 -2,238,013 - 1,816,485 =5,485,867元 ⑧确定年营业净利润 年营业净利润=年营业利润-企业所得税 =5,485,867×（1-25%） =4,114,400 ⑨确定由房地产产生的净收益 上述计算所得的年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润后，所剩余的利润即为房地产所产生的利润。 计算年平均经营利润 经营利润是指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，按年营业费用加流动资金为基数计算经营利润。 确定流动资金 流动资金指维持加油站正常经营需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。根据委托人提供的相关财务数据，具体如下： 加油站存储量（单位：升） 年份 柴油 汽油 92号汽油 95号汽油 最大存储量 年销售量 最大存储量 年销售量 最大存储量 年销售量 2014 20,000 2,151,663.20 40,000 3,984,762.39 20,000 289,500.00 2015 20,000 2,205,532.70 40,000 4,885,223.30 20,000 375,000.00 2016 20,000 2,1