房地产开发企业应交的函税金情况.doc

房地产开发企业应交的税金情况 1、契税：承受国有土地使用权的转让金（出让金）的3%-5%（岳阳市为4%），公司在取得土地证时已交纳234.4万元。 2、土地使用税：以公司实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 公司土地使用权面积70715.6平方米，所处地段为6元/平方米/年，商品房销售到个人后该商品房所占地面积不交土地使用税。 3、营业税：房地产销售收入的5% 4、城市维护建设税：公司所交营业税的7% 5、教育附加费：公司所交营业税的4.5% 6、土地增值税：转让房地产所取得的增值额和适用的税率计算征收 增值额：转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 扣除项目金额具体是指： 1 取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 2 新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3期间费用，是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 4与转让房地产有关的税金。 5税法规定的优惠扣除。是指按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项之和的20％加计扣除。 应纳土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 具体如下： 1 增值额未超过扣除项目金额50％的 土地增值税税额＝增值额×30％ 2 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ 3 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ 4增值额超过扣除项目金额200％的 土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ 目前湖南省执行的有两计算方法：一是核定征收，2010年6月30日前销售的按销售总额的0.5%（户型在144平方米下的）和1%（户型在144平方米以上的），2010年6月30日以后的按销售总额的5%征收，税负相当重，难于负担；二是查帐征收，就是严格按税法规定计算增值额按比例交税，公司向税务申请了查帐征收，因此在帐面上必须加大房地产开发成本。我考虑了一个方案，在不增加公司支出的前提下增加开发成本，税务不查实承建商成本，要求承建商以湖南昌友置业投资有限公司名义取得部份大宗材料（钢材、水泥等）发票，材料款也可由我们代付，加大基础工程成本、增加土地拆迁补偿款等来减少增值额，目前已私下和张文强项目部沟通。具体的帐务处理还得在平常的业务中逐步进行。 7、印花税： 1 建筑安装施工合同的应纳税额合同金额×0.3‰ 2 货物购销合同的应纳税额合同金额×0.3‰ 3 产权转移书据的应纳税额产权转移书据金额×0.5‰ 4 营业帐簿的应纳税额。营业帐簿的印花税，分别按资金帐簿和其他帐簿计算。 资金帐簿应纳印花税应纳税额（实收资本金＋资本公积金）×0.5‰ 其他帐簿应纳印花税应纳税额帐簿件数×5元/本 8、房产税： （1） 从价计征：公司自用房产价值×1.2% （2） 从租计征：租金收入×12% 9、企业所得税：企业所得税税额＝应纳税所得额×25%，目前岳阳市执行的是核定征收，按销售总额的1.5%计征。如争取按查帐征收的话，可减少部份税金，但难度比较大， 岳阳现在还只有保利房地产是按按查帐征收，因为他是上市公司。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 　　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃掉，都是一样的。”