房地产开发企业应缴的际税-1.doc

房地产开发企业应缴的税1---各税种简述2009-02-10 21:46:49 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 　　一、营业税 　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 　　2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 　　营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： 　　①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 　　②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 　　③按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 　　按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 　　转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式营业税计税依据×5% 　　二、城市维护建设税 　　根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。计算公式：应纳税额营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率三、教育费附加根据《关于教育费附加征收问题的紧急通知》（国发明电〔1994〕2号）的规定，其计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，税率为3%，计算公式：应交教育费附加额营业税税额×费率。 　　四、地方教育附加 　　根据《财政部关于辽宁省地方教育费等政府性基金有关问题的复函》（财综函[2003]2号）和大地税函[2003]101号文件规定，地方教育附加以纳税人实际缴纳的营业税的1％缴纳。计算公式：应交地方教育附加额营业税税额×费率。 　　五、土地增值税 　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 　　六、房产税 　　如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产原值或租金收入征收的一种税。对自有自用（无租使用）房屋，房产税以房产原值为计税依据，税率为1.2%；对出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。计算公式为：年应纳税额房产原值×（1-30%）×1.2%；或年应纳税额租金收入×12% 　　七、城镇土地使用税 　　如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额∑（