房地产或项目价值梳理范本.docx

万科东海岸项目价值点梳理(一)万科东海岸项目价值点梳理一、???????? 区域价值? 东岸城市、总部海岸2500年前。古希腊学者忒弥斯托克利就预言：谁控制了海洋，谁就控制了一切。1、资源价值n???????? 地块资源因稀缺，土地价值的升值空间巨大因稀缺，只能被少数人拥有ü住宅用地稀缺，以保障公共配套及园林绿地为主的区域（盐田区5年之内不批地，大梅沙无地可用，片区主要土地用途为滨海公园、旅游度假、商业服务、配套居住及风景林地，公园、度假、风景用地比例大。）ü东部23个沙滩中离市中心最近的海滨旅游区ü唯一实现了整体事前规划之后再建设的海滨旅游区域ü0.34深圳最低容积率的住宅区域（总用地面积464.19公顷，区域建设规模总量为约158.5万平方米）ü万科、招商、华侨城、京基、联泰、东部集团等品牌开发商争相开发的区域ü顶级高端豪宅集聚的别墅区域（天琴湾、天麓、联泰梅沙湾等）ü建筑与自然的完美融合区域（海水高潮水位线退后范围内不宜进行建设，滨海首排建筑不得超，降低对滨海公共空间的压迫感）n生态资源：国际标准生态旅游资源 “３Ｓ＋Ｍ”（即阳光ＳＵＮ、海水ＳＥＡ、海滩ＳＡＮＤ＋山地ＭＯＵＮＴＡＩＮ）ü在天然氧吧自由呼吸3面环山，崎头岭、菠萝山和正角嘴所环抱，1000公顷的天然林场，犹如天然氧吧，梧桐山犹如一道天然屏障，为其遮挡了来自市区的近90%的灰尘微粒和污染，而海拔的菠萝山及其郊野公园则像一道过滤网，将空气进一步净化过滤，空气纯净。ü1.8公里长共计滨海生态休闲岸线在这里的海边，可以欣赏到日出、日落、朝晖、夕阳，这里的海万顷波涛，拥有磅礴的浪、空灵的云天，蔚蓝、博大与天相接；绵延的海岸、细细的沙滩、自然造化的礁石；这里海山交融相映 2、配套价值n?? 交通配套18分钟直达城市核心圈 ，自由度假生活ü 盐坝高速开通2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东莞及珠江三角洲各城市，全面节省时间成本ü 深盐2通道相继开通，使大梅沙真正融入城市核心圈，车程18分钟使市内上班海边居住成为现实ü 公交系统的日趋完善（103B\J1\103及假日专线开通）让家庭生活更加便利ü 深盐路拓宽工程、明珠立交工程、规划中的地铁八号线等交通工程逐步到位将令片区城市功能日趋凸现。 n?? 功能配套　　“海岸城市”生活（商务、交通、就业、旅游、娱乐——事实上，从世界普遍公认的城市六大功能看，深圳大梅沙已经具备一个城市的所有功能要素。）ü主题式旅游配套：东部华侨城主题公园、大梅沙海滨公园ü国际级商务配套：万科国际会议中心、直升机停机坪、国际五星级的喜来登酒店、茵特拉根酒店、京基五星级酒店ü便捷的生活娱乐配套：国际游艇俱乐部、梅沙高尔夫、湖心岛商业街、酒吧街、盐田外国语学校、梅沙医院3、发展价值n?????? 政府定位 国际级海滨旅游度假胜地、国际级会议展览中心、国际级海滨居住区n???????????? 发展前景 东部最高端的城市海岸生活区盐田中心区将在5年内形成一个与福田中心区、南山滨海中心齐名的集高端商务办公、商业及多项市政配套于一体的城市中心区，盐田中心区将以盐田区政府作为南北中轴，从城市客厅一直延伸到海岸线，规划中的中央公园与下沉式的高端商业集群将领袖整个东部，中心区两侧规划为高端的商务及市政配套。建成后的盐田中心区，将形成庞大的金融、商务、商业经济集群，足以媲美顶级的福田中心区和南山滨海中心区，成为整个深圳东部最高端的城市中央生活区，大梅沙将作为盐田最高端的海岸生活区万科东海岸项目价值点梳理(二)4、价值点整和（二）产品卖点：1. 总体布局l???????? 超大低容积率滨海社区：占地34万平米，容积率0.8；l???????? 独享稀缺山海生态资源：背山面海，视野开阔； l???????? 大自然与建筑最完美的结合，有氧生活由此开始：将山体纳入园林，所有建筑依山势从低往高排布，实现社区整体最佳通风采光，保留原生态植被， 80%绿化率，气温环境比外界稍低2；2条私家登山道进入菠萝山，步步为景；l???????? 与海保持最完美距离的社区：与海距离，最佳观景、对建筑的损害弱；与大梅沙海岸和东部华侨城生态公园保持10分钟步行距离，往里走是宁静的纯自然森林，往外走是可参与的喧闹沙滩海岸。2. 景观设计l???????? 360度三重立体水景，与水共舞：园内中央绿带潺潺的溪流，层层跌落的水帘、跌水瀑布泳池，基地内天然形成的冲沟。园外无敌海景、东部华侨城大峡谷瀑布景。l???????? 原生山地之美，与山共眠：梯田式中央绿带，两侧原生态的荔枝林，稠密与高耸的山地林木，满山片野的树和野花覆盖着整个居住空间。3. 项目本体配套l???????? 居住在公园：社区内外有四大公园，山脊公园、珊瑚公园、郊野公园、运动公园，为家人和小孩成长，预留最多的沟通空间；l?????