房地产操作尾规程.doc

一、土地手续：1．土地出让合同：通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同。2．土地用地勘测图。3．建设用地批准书。4．土地契税、地税完税证实（财政局、地税局）。5．土地登记申请，审核发土地使用权证。二、规划手续：1．项目总平面规划，规划设计方案申报经规划委员会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划证。时间需2-3周。2．建设工程规划许可，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可。时间需2-3周。3．交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案移交合同。三、项目发改委立项：1．项目申请报告（工程咨询院）。2．项目规划批文、总平面图。3．环境影响评价（环保局）。4．抗震设防（地震局）。5．无线电委员会等部门意见。6．办理完以上材料后报经发改委审批后发立项批文。四、工程施工手续：1．场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。2．工程勘察、设计。根据单体工程规划详细要求进行勘察，勘察单位出具体勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。时间需6-7周。3．图纸设计审查：工程施工图纸审查（建设局图审中央），消防设计审核（消防局），防雷设计审核（气象局），人防手续（人防局）。时间需2-3周。4．工程报建，察看现场。5．办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工、监理合同。时间需4-5周。6．前期绿化设计，办理绿化审批手续。7．建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。8．建筑垃圾处置、商混供给合同。9．交纳相关费用，社会劳动保障费、开发治理费等。10．申办建筑工程施工许可证。11．签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。五、工程建设阶段：1．临时设施规划许可，规划放验线工作。（规划局）2．开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。3．配套工程施工建设。4．房屋面积测绘，办理房屋销售手续（房管局）。5．签订销售合同，回收资金。六、工程项目竣工验收交付使用：1．建设项目单体工程验收。2．建设项目竣工综合验收。3．办理建设项目竣工验收备案手续。4．物业服务公司进住管理、服务。5．业主交接装修入住。6．办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。个人工作经验，大家分享。共同学习，共同发展。每个房地产项目开发都是一个系统工程，对于报建/报批/取证工作规程经验分析是非常必要的。1.0目的明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行2.0适用范围适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。3.0职责公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。3.1 管理中心负责：a) 公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报；b) 公司备案申报。3.2 综合部负责：a)《房地产开发项目手册》的办理；b)《土地使用证书》办理；c)《建设用地批准书》申办；d)《建设用地规划许可证》的办理；e)《建设工程规划许可证》的办理；f)《施工许可证》的申办；g) 《商品房预售许可证》的申办；h) 《房屋所有权证》的办理。3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。4.0 作业内容4.1 公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。4.2 各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，预备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、正确、清楚。4.3 房地产项目公司注册及资质等级的办理4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。4.3.2 公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。4.3.3 注册房地产开发公司应具备下列条件；a)有明确的章程和固定的办公地点；b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员；c)有不少于企业等级的自有流动资金；d)有符合国家规定的财务管理制度。4.3.4 国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市）建设行政主管部门提报资质认定申请。4.3.5 以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核