房从地产经纪综合能力模拟试卷答案解析.doc

2013年北京市房地产经纪人协理从业资格考试模拟试卷 房地产经纪综合能力 答案解析 判断题（共40题，每小题0．5分。判断下列各题观点的正误，正确的答案在括号内打“√”，错误的答案在括号内打“×”。） 1.【答案】错误 【解析】指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。房地产经纪业务中的代理属于委托代理，委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理关系即告终结。 2.【答案】正确 【解析】承租人转租房屋，应当经出租人书面同意，不得擅自转租，承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。 3.【答案】正确 【解析】“经纪”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。 4.【答案】错误 【解析】房地产经纪人不能在两家及两家以上房地产经纪机构执业，有两个法律依据：（一）根据《城市房地产管理法》的规定，房地产经纪机构应当具备足够数量的专业人员，专业人员应当特指房地产经纪人员，房地产经纪人兼职就会造成同一房地产经纪人既属于甲房地产经纪机构又属于乙房地产经纪机构的情况，违反房地产经纪机构专业人员的界定和要求。（二）《劳动合同法》规定“非全日制用工，是指以小时计酬为主，劳动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时，每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式。”目前，房地产经纪人每天的工作时间远远超过4小时，有的甚至超过8小时，另外房地产经纪人的工作成效体现在促成的交易上，一个交易通常会长达数周甚至数月，难以以小时计酬。总之，房地产经纪人是不适合兼职的职业，所以房地产经纪人不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。 5.【答案】错误 【解析】房地产经纪人注册证书在下列情形发生时起失效： (1)受聘房地产经纪机构依法终止； (2)受聘房地产经纪机构未按照规定到直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案； (3)注册有效期届满未延续注册； (4)已与受聘房地产经纪机构解除劳动合同且未办理变更注册； (5)死亡或者依法不再具有民事行为能力； 法律法规规定注册证书失效的其他情形。 6.【答案】正确 【解析】房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。因此，房地产经纪机构及人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。 7.【答案】正确 【解析】《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 8.【答案】错误 【解析】房地产经纪人执业资格证书自签发之日起三年内未初始注册的，每三年至少应该参加一次由中国房地产评估师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训，达到继续教育标准，取得中国房地产评估师与房地产经纪人学会办法的房地产经纪人继续教育合格证书，方可申请初始注册。 9.【答案】正确 【解析】乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：擅自改变房屋用途的。擅自拆该变动或损坏房屋主体结构的。保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。放任承租方的上述行为的。 10.【答案】正确 【解析】房地产经纪业务收费实行明码标价制度。 11.【答案】错误 【解析】出卖人有按规定的时间和方法向买受人交付房屋的权利。如果超过规定的时间买受人不接受房屋，在此期间房屋发生意外而毁损，出卖人不必承担责任。 12.【答案】正确 【解析】承租人的优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买； 13.【答案】正确 【解析】房地产经纪机构和人员对已成交或者超过委托期限的房源信息，应当及时予以标注，或者从经营场所、网站等信息发布渠道撤下。 14.【答案】正确 【解析】房地产经纪机构和人员不得招揽、承办下列业务:（1）法律法规规定不得交易的房地产和不符合交易条件的保障性住房的经纪业务；（2）违法违规或者违背社会公德、损害公共利益的房地产经纪业务；（3）明知已由其他房地产经纪机构独家代理的经纪业务；（4）自己的专业能力难以胜任的房地产经纪业务。 15.【答案】错误 【解析】房地产经纪机构和人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下，向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。 16.【答案】正确 【解析】《房地产经纪管理办法》是我国目前唯一针对房地产经纪行业的部门规章。 17.【答案】错误 【解析】个人自建自用住房销售时免征营业税。 18.【答案】正确 【解析】产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因