房个地产阶段性营销策略方案329.doc

“……”阶段性营销策略方案 （2008年5月1日前） 前言 　　随着春节的过去，浓重的节日气氛转淡，各商家销售活动逐渐转为五月销售旺季蓄热的阶段。如何抓住这一有利时机，如何合理安排操做营销活动，扩大本项目的知名度、迅速增加售楼中心来访客户量、筛选出新意向客户以及锁定目标客户群是目前工作中的重中之重。 ……营销推广方面以新的营销方式，在有利时机力争牢牢把握住每一个机会，使……迅速销售二期剩余的53套房源，同时为三期积累有效客户。 项目背景 经过一期与二期的销售和推广，……已发展成为……最受睹目的明星楼盘； 二期于2008年1月6号成功开盘，开盘当天售出60余套，创造了……楼市销售神话，开盘至今还剩余52套。具体如下表： 房型 二房二厅二卫 99㎡-101㎡ 三房二厅二卫 131㎡-135㎡ 四房二厅二卫 143.5㎡ 小计 套数 10套 27套 15套 52套 ＃ 备注：1)一楼14套，顶楼七楼18套，共同32套，占剩余房源60% 目前工程进度缓慢。二期于2008年元月六号开盘至今工程进度表如下： 栋号 五号楼 六号楼 七号楼 八号楼 工程进度 建到六楼 打好地基 打好地基 正在打地基 综述： 剩余房源存在着，户型、楼层、位置、总价等方面的缺陷； 前期发售的VIP卡已基本换定结束，缺乏新客户资源； 售楼部恢复正确折扣，来访客户反应折扣少； 工程进度缓慢，交房时间未确定，无法有效的促进意向客户下定的信心，直接影响到成交率。 三 、现阶段营销目的 锁定目标客户群，促进二期剩余52套房源销售； ※ 为3期销售积累更多客户资料，为今后的营销推广奠定扎实的市场基础； ※ 建立运动平台，推动……人民热心参与奥运活动，以互动性的活动， 扩大……的知名度及美誉度； ※ 融洽与新老客户的良好关系。 随着2008年奥运会的临近,奥运会越来越成为当前社会的热点话题，与奥运相关的一切都会迅速传播。所以……如能巧妙地借势奥运，通过“迎奥运，……大力王争霸赛”的‘前期预热推广’到‘活动当天引爆’等一系列组合拳，有效完成营销目标。 ※ 阶段性推广步骤及原则：层层推进、逐步深化 四、营销策略 1．策略一：自来客户团购 A、团购标准： 在营销中心现场一次性同时购买3套以上房屋； 当天直接签定商品房买卖合同； B、优惠条件： 套数 3套及3套以内 5套及5套以内 5套以上 优惠措施 按揭97折、一次性96折 按揭96折、一次性95折 按揭95折、一次性94折 2．策略二：老客户带新客户 A、奖励标准： 由老客户亲自带到现场介绍给置业顾问，并协助宣传的； 新客户签定《商品房买卖合同》。 B、优惠方案建议： 奖励老客户，现金（人民币￥1000.00元）。 新客户享受在售楼部正常折扣情况再优惠一个点的折扣，即（按揭97折、一次性96折）。 在本活动阶段，来访的新老客户建议填写《客户调查表》便于了解客户需求，并告知“大力王争霸赛”的活动比赛，参与比赛均有小礼品一份赠送；成为我们的准业主活动当天还有抽奖，惊喜等着您！ 在售楼部摆放活动内容及团购优惠措施两块易拉宝，直接有效宣传促销措施。 五、推广策略 1. 活动推广主题: “迎奥运，……大力王争霸赛” 2、活动组织架构及人员职责 ◎ 主办单位：……县金龙房地产开发有限公司 ◎ 协办单位：桂林森祥营销策划有限公司 ◎ 媒体支持：……县电视台 序号 组织构架 职能 人员安排 1 活动总控 活动全程的总协调； 2、活动过程中各应急事件的处理。 2 活动策划组 负责本次活动的整体策划工作宣传、设计； 礼品的选择及到位； 媒体发布确定。 3 活动外联组 1、沟通及协调与发展商的关系 4 活动执行组 礼品的发放； 活动执行； 项目的讲解工作； 客户联系及名单登记。 5 后勤组 为本次活动提供后勤保障； 运输、物料准备等。 3、活动时间：2008年3月29日（星期六）（14：30—18：00） 4、活动内容: ◎ 比赛项目：(4项内容) （1）、拉力器: →规则：以个人为单位，5人比赛，参与者用双手尽最大力量拉开拉力器，1分钟为限，拉的数最后的为胜，首先完成任务的一方获胜。 （2）、搬轮胎： →规则：以个人为单位， 5人参赛。从起点搬轮胎跑到对面，在对面再搬轮胎跑回起点，首先完成任务的一方获胜。 （3）、举哑铃： →规则：以个人为单位，5人参赛。1分钟为限，举的数最后的为胜，首先完成任务的一方获胜。 （4）、大力王： →规则：以个人为单位，5人参赛。从起点开始拉动，拉动距离最远的为胜，按规定完成任务拉动距离最远一方获胜。 ※ 备注：具体每项的参赛人数以活动当天具体的情况而定。 ◎ 比赛规则： 1