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房地产项目测多算
房地产开发项目的成本测算方法
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本
随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。
二、前期规费
前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。
三、工程成本
此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括:
1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;
2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用;
3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容;
4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用;
5、电梯投资;
6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;
7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用;
8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析,没有标准的指标可以套用,应随机应变。
四、开发间接费用
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支,具体明细如下:
1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本,在进行项目成本分析时,应按项目全贷款来考虑,因为开发商即使是用自有资金,也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
2、管理费用。此项费用无须多述,包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等,此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。
3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容,要根据不同的项目内容分析计算。
4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支,如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用,通常是按总投资的3%—5%计列,视项目个案而定。
5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费,主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税,并考虑企业所得税。
6、上述各项费用中未提及的其他支出。
上述项目开发成本,不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支,测算人员必须根据本企业的实际情况,并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作,为新的项目分析提供参考。
某地块基本情况? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 用地面积? ? ? ? 18090? ? ? ? ? ? ? ? 容积率? ? ? ? 1.43? ? ? ? ? ? ? ? 户数? ? ? ? 86? ? ? ? ? ? ? ? 可建建筑面积? ? ? ? 25868.7? ? ? ? ? ? ? ? 宅基地面积? ? ? ? 15014? ? ? ? ? ? ? ? 回迁系数? ? ? ? 0.8? ? ? ? ? ? ? ? 回迁面积? ? ? ? 12011.2? ? ? ? ? ? ? ? 商品房价格? ? ? ? 2500? ? ? ? ? ? ? ? 商品房面积? ? ? ? 13857.5? ? ? ? ? ? ? ? 回迁房价格? ? ? ? 2023.95 ? ? ? ? ? ? ? ? 总销售收入? ? ? ? 5895.38 ? ? ? ? ? ? ? ? 税金? ? ? ? 467.69 ? ? ? ? ? ? ? ? 524.85 建设成本? ? ? ? 5235.69
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