物业管理基本制度司法解释.pptVIP

Tower 所涉法律、司法解释 中华人民共和国物权法（２００７年１０月１日实施）第六章　业主的建筑物区分所有权——奠定了物业管理的民事法律基础 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]7号，2009年10月1日生效）第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（Ａ） 业主的建筑物区分所有权——集合权，不可分离 专有部分享有所有权 　　——主导，前提与基础 业主 依法登记取得 法律文书、征收决定 继承、遗赠 合法建造等事实行为 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主 专有部分 符合下列条件的房屋（整栋建筑物），以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分： （１）具有构造上的独立性，能够明确区分 （２）具有利用上的独立性，可以排他使用 （３）能够登记成为特定业主所有权的客体 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等 建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房等的归属（Ｂ）《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。” 共有部分 物业管理用房 建筑区划内，除城镇公共道路以外的道路 建筑区划内，除城镇公共绿地或明示属于个人以外的绿地 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位——建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分 建筑区划内的其他公共场所、共用设施——建筑区划内，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 业主共同决定事项范围及表决规则（Ａ） 双二分之一 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改管理规约 选举业主委员会或者更换成员 选聘和解聘 改变共有部分的用途 利用共有部分从事经营活动 处分共有部分 业主大会依法决定或者管理规约依法约定应由业主共同决定的事项 双三分之二 维修资金 改建、重建 投票权计算 面积认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 人数认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。 维修资金的权属与使用（Ｂ） （１）业主共有 （２）经业主共同决定，可以用于共有部分的维修 （３）维修资金的筹集、使用情况应当公布 费用分摊与收益分配（Ｂ） （１）有约定从约定 （２）无约定或者约定不明，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定 　 建筑物及其附属设施的管理形式（Ａ）——业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 适用范围 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照处理。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 复习练习题（单选） 物业管理的民事法律基础是（　） Ａ、相邻权Ｂ、建筑物区分所有权　 Ｃ、共有部分的共有权　　　　Ｄ、专有部分的所有权 答案：Ｂ （　）占建筑物区分所有权的主导地位 Ａ、共有部分共有权　　　　Ｂ、专有部分的所有权　 Ｃ、共有部分共同管理权　　Ｄ、相邻权 答案：Ｂ 复习练习题（单选） （　　）可以成为甲将某小区９栋３单元２楼的一套住房改为办公室的条件之一： Ａ、该建筑区划的管理规约禁止将住宅改为经营性用房 Ｂ、９栋全体业主同意 Ｃ、与９栋相邻的８栋、１０栋的业主均同意 Ｄ、该小区双过三分之二的业主同意 答案：Ｂ 复习练习题（单选） 　下列说法错误的是（　　） 　　　Ａ、业主可以自行管理建筑物及其附