商业物业管前期介入和具体工作 4.docVIP

中泰世纪生活城商业物业管理前期主要工作 一、设施设备配置情况 1）高低压配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下，商场能否正常运营； 2）商铺内设施设备、公共区域照明供电是否自用回路； 3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 4）计量方式关注各商铺是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 5）水系统考虑是否分段加压、低层市政直供旁路等； 6）空调系统系统组合划分和机组制冷量的选择； 二、方便商场日常经营需要： 1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要； 2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统的设置； 3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理； 4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 5）商铺内、供电、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求； 6）外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。 7)服务用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。 三、在内装施工阶段关注如下方面： 1)外墙防漏措施； 2)供电、通信点位的合理设置； 3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格； 4）在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。 四、商场物业管理准备阶段 一）、收集和掌握第一手资料 通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。 三）、提前策划管理方案 根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商场物业服务的硬件建设与软件管理相得益彰。 四）、建立完善实用的服务系统和服务网络 商场在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。 1)保安、清洁、养护、维修队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同； 2)同公安消防、工商、物价、环保、卫生、市政、公用事业等部门进行联络和沟通。 五）、物业管理市场调研工作 主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力。 六）、法规及政策调研 了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。 七）、物业管理成本测算 1、物业管理成本的主要由以下方面构成： 1)人工费用：包括工资总额及福利费。 2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、化粪池清掏费等。 3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。 4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。 5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。 6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统。 7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。 8)保险费。 9)不可预见费。 10)管理酬金。 11)税金。 2、物业费测算前必须确定下列条件：管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。 九）、前期管理阶段商铺物业服务的主要内容： 1、协助招商部门与商铺的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：商铺工程设施设备类型、独立使用或共用等； 2、进行物业服务协议洽谈，重点确定双方物业服务界面和管理费标准； 3、协助招商、项目开发公司与商铺的进场技术对接，保证商铺顺利进场装修施工； 4、对商铺装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。 十）、正常经营阶段商铺物业服务的主要内容： 1、按照合同约定对商铺提供物业服务，收取管理费用； 2、对商铺物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患； 3、协调商铺与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境； 4、与商铺定期沟通，处理商铺提出的各类投诉； 5、当商铺中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收商铺经营场地。 十一）商铺物业