2013购房.docVIP

购房的标准： 质优价低，方便舒适，易转手； 购物，上学，就医，出行方便；绿化率，水源，环境，（厨房为应有）通风； 大小居住面积合适，使用率高（83%），光线充足（直接采光不低于10m2）； 物业资信良好。 识别房产证的真伪： 房屋产权证由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证分三种：《房屋所有权证》，《房屋共有权证》，《房屋他项权证》。内页有统一规范的填写项目； 封面红色（他项为蓝色），印有金色国徽，护照面料，内页为粉红色印钞纸；增加了防伪功能，如注册号，水印等；发证机关和印章真实。建房注册号?（是否建设部公告的全国统一编号）。发证机关?市（县）房地产管理局或市（县）人民政府套印（非手工盖印）。发证编号?与发证机关的簿册、档案记载相一致。 流水编号?封面三页，即“注意事项”页右下脚有印钞厂的印刷流水编号，统一发证机关号码是连续的 暗印?有多层水印房屋。 怎样查询所购房屋的产权状况？ 要求卖方提供合法证件、产权证?指房屋所有权证和土地使用权证、身份证件?指身份证，工作证，户口簿、资格证件?指出售房屋开发的经营资格证书、其他证件?代理人的代理委托书、向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源、查验产权记录、档案文号?即?该宗交易的文件编号，可依此编号向有关方面查阅该份文件附件 登记日期?该宗交易的签订日期、成交价格、其他内容、查验房屋有无债务负担 产权漏洞： 联合建房，未缴纳土地出让金和有关税金，不允许流通；集体所有制（没有合法手续）；无证开发的房子。 怎样看地产广告？（避免广告的影响） 物业名称?以房地产管理局市场处备案为准；物业位置?以标准地图中的为准；物业价格?也许高低不同于标价；户型外观?以实际现场为准；周边环境?以实际考察为准；银行按揭?以银行名称为准；保证产权?防止空头支票（开发程序不规范，立项手续不完备）；销售资格证号?北京市外证字第×××号 名牌进口设备?何种品牌型号规格产地；附加条件?承诺如何保证 如何办理房屋产权过户登记手续？ 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。 申请所有权应提交哪些证件？ 新建的房屋办理所有权登记时，须提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和建筑图纸（这项由开发商完成，即所讲的大产权证），之后，开发商再用大产权证为住户领取个人房屋所有权证； 购买的房屋须提交原产权证，买卖合同，完税证据。 全部产权（按市场价和成本价购买的房屋） 选择现房有学问： 光线明亮，节约水电，大客厅小卧室，厨房，卫生间的设施符合自己的要求；房屋的隔热保温防雨水功能；各类管线设施，数量品种齐全，质量位置合理，房屋面积实测实量；水电暖信是否到位；墙地面有无裂缝。 看楼质量小窍门： 倒点水看地面是否平整，卫生间是否渗水；隔墙听音，越小越好；管道设备，插座逐一试其功能；厨房水龙头与切菜案台不在同一侧；卫生间不要居中，要利于浊气散发；看施工设计资质； 多层与高层那个好？ 多层分摊面积小，房屋使用率高；多层多位砖混结构，折旧年限短；多层一般作北朝南，南北通风，户型合理，易装修；多层无电梯，物业费低。 看房九大内容： 夜晚看附近噪声，照明，安全；漏水漏雨；格局布置好坏；墙角平整，有无龟裂细纹；阴阳角是否平直； 做工是否细致；看接头，封边，天花板；楼梯插座全，好用；厨房水，电，天然气管道开关； 验房四招： 质量检查是否备案；材料品牌质量是否可靠；管线水电燃气供应情况；面积核定。 低层住宅须注意事项： 环保，安全，避开交通主干道或社区大门，门窗是否有防护；防潮层返水；日照，采光，供暖。 购房需要办理哪些手续？ 签订房屋转让合同；双方当事人姓名，住所；房地产权属证书名称和编号；房地产坐落位置，面积，四面界限；土地宗地号；土地使用权取得的方式及年限；房地产用处及使用性质；成交价格及支付方式；交付使用时间；违约责任；过户手续；在合同签订后30日内，当事人持房地产权属证书，当事人的合法证明，转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请并申报成交价格；房地产管理部门在15日内审查并书面答复；当事人缴纳税费；核发过户单，领取权属证书 “五证”陷阱 　　一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》?也叫建设工程开工证?、《商品房销售?预售?许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了