杭州港龙城市广商业营销策略报告-荣基地产机构.ppt

精品艺术主题酒店，结合区域整体规划方向，引进四星级酒店，兼具商务住宿、会议洽谈、商务应酬、会所等商务功能，为商务人士提供多方位服务。 3、LOFT公寓（面积控制：40平米左右） 5.2米层高买一层送一层，毛坯（配槽钢），居家或商务客户可自行选择。 为首次置业的青年人、有商务办公需求的成长型公司提供宜商宜住的多功能场所。 居家风格 商务风格 2种风格任选（2间样板房） 4、SOHO公寓（面积控制：30-40平米左右） 小户型SOHO公寓，居家式风格精装销售（1000元/平方米）。 为首次置业青年人提供低总价的产品。 Part 5 经营发展策略 招商策略 对于购物中心的主力店，诸如：影院、KTV、百货、电玩等，必须在销售前先行招商，以品牌主力店先行入驻的方式宣传，方能保障销售工作的顺利开展，为销售推广提供强力支持。 招商先行 主力店先行 销售策略-产品策略 购物公园： 主力店自持，其余虚拟分割，带租约销售（包租5年，前3年8%/年，一次性抵充房款，后2年营业额9:1分成） 主题酒店： 可自持，可销售，根据集团资金需求情况而定。如销售，可采用类返租形式销售，前3年7%/年一次性抵充房款，后面按酒店运营情况的实际租金扣除管理费后支付） LOFT、SOHO： 全部销售。LOFT毛坯销售，SOHO精装销售。 确保现金流，支撑物业发展 销售策略-价格策略 购物公园： 1F：60000元/平、2F：36000元/平、3F：25200元/平 4F：20100元/平、5F：18100元/平 主题酒店：23000元/平 LOFT：25000元/平 SOHO：22000元/平 目前区域商业尚未形成，上市价格也不明确，上述价格根据常规方式估算，仅供参考，具体以上市时市场价格为准。 销售策略-客户策略 稳健性 安全性 增值性 普通的街铺难有足够的吸引力 杭州东站、双地铁上盖就是最好的背书 上海虹桥枢纽就是最具吸引力的样本 客户关注点：未来财富保值、增值的前景 销售策略-方式组合 行销+坐销+展销 新形势下的营销组合拳 以案场为平台 等待客户上门 比较依赖广告 被动营销 充分利用人际传播和社交圈突破 主动性强 执行快速 对广告依赖度较低 需要一个展示 宣传的平台 短期行为 自主性强 扫街、扫楼、派单、CALL客、陌拜 、圈层活动宣传、巡展联动 凭借多渠道、灵活化方式最大拓展客户 销售策略-分层控制 策略二 精准锁定客户需求，分段控层，挤压推量， 实现均衡有序的销量控制，适时把控价格走势 系统化组织我司内跨区域、跨地域的多元化“外场营销” 和销售“内场”积极互动，形成有序互补 积极拓展“外场”资源，形成节奏化的有序推广，全面覆盖 策略一 充分发挥荣基客户资源平台优势，形成资源联动销售模式，创造“圈层的圈层”精细化客户锁定，全面制造有效客户 销售策略-资源整合 荣基高端客户资源梳理 荣基投资物业意向、成交客户、高端资源平台涉及的资源名、终端运营商VIP顶级客户名单等 组建一个多渠道的行销团队 业务人员分成三组，每组由一名销售经理带领若干名销售代表共同完成工作。 1、三组人员轮替，一组内场接待，两组外出开发客户； 2、内场人员完成日常接待及电话接听工作，回访老客户； 3、外场人员通过竞品楼盘客户拦截、陌生拜访、联动门店探访、高 端活动的参与，达到有效的客户拓展目的。 销售策略-团队建设 强大的销售团队组合 营销总监 外场 电销经理 外联经理 内场 销售经理 置业顾问 营业一部 营业二部 营业三部 营业四部 销售策略-价值梳理 第一价值：地标价值 城东新城的核心位置，杭州东站枢纽的核心位置，作为城东新城的“桥头堡”，将标竖起具有标签价值的标签地段。 ? 第二价值：黄金走廊 紧邻东站核心枢纽，地铁双线、高速铁路、公交零距离换乘，构成TOD三维立体的交通系统，成为1小时经济圈的核心坐标点。 ? 第三价值：新城之珠 城东新城核心之核心的港龙城市商业广场，项目规模具备成为一个标志性项目的一切基础条件，必将成为杭东新城一个璀璨的明珠。 从区域发展的角度看项目价值 推广策略-价值梳理 第四价值：第一方阵 与1500亿投资平行开发，让230亿投资聚焦今天。 政府以1500亿投入推进“东动”的城市规划，以230亿对东部周边地区9.3平方公里开发改造投资，推进和打造杭州城“第一门户”建设，这些都将形成百姓可见 “城市向东”的巨大能量。 ? 第五价值：新城头等舱 双地铁上盖物业，坐享交通便利带来的滚滚人流。 项目集成购物休闲、餐饮娱乐、商务住宿、商务办公、时尚公寓等多功能于一体，配合城东新城之规划理念，功能之间形成呼应。 自住需求与投资需求兼顾，小面积、低总价的控制，降低了投资置业的门槛，利于销售。 推广策略-卖点整理 【优势一】1500亿决战东部的能量 【优势