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被拆迁房屋评估的正当程序 新浪房产 |2004年11月18日15:08 评估价格能否真实，符合实际，需要有正当的程序作为保障。对被拆迁房屋的评估属于房地产评估的范围，应当遵循相关的国家标准。然而国家虽然早已颁发《房地产估价规范》，但在建设部出台《城市房屋拆迁估价指导意见》之前，授权各省、市、自治区人民政府制定具体被拆迁房屋的估价办法。于是，八仙过海，各显神通。有的地方的估价办法完全背离实事求是原则，目的只有一个，即千方百计降低价格。有的地方则规定得过于原则，无法操作。为解决这一矛盾，作者在建设部规章出台之前，便将自己研究的成果在本书初版时就提供给读者参考。建设部的指导意见出台后，我将之作了对比，感觉并无原则性的差别，倒是我的意见更具体一些。故再版时，基本无二、估价开始前的工作内容 对被拆迁房屋的估价程序的评估前步骤主要包括以下内容： 一 明确估价基本事项 1.明确估价目的：关于被拆迁房屋估价目的，各地的规定一般是由拆迁人(即委托人)提出，但法律已明确为该房屋的市场价格，即补偿金额。所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。 2.明确估价对象：2004年1月1日起施行的建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 在实际工作中估价师涉及的被拆迁房屋估价对象有：1 拟拆除房屋的区位、用途、建筑面积的市场价格；2 拟拆除房屋的附属物如装修、附属设施的市场价格；3 拟拆除房屋的院落空地应给被拆迁人的土地补偿价。 3.明确估价时点：估价时点是估价结果对应的日期，它是根据估价目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。估价结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。此外，估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。估价时点采用公历表示，精确到日。 对于上述被拆迁房屋的估价基本事项，估价师应与委托方(包括被拆迁人)共同商议，最后应征得委托方认可。 二 拟定估价作业方案 1.确定估价技术路线：房地产估价的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证估价最接近实际。 2.确定估价方法：房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产估价方法本身反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识。同样一个估价对象，采用不同的估价方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定估价方法。 估价人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一估价对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。 3.明确应该调查收集的资料及其来源渠道：估价所需的资料包括1 对拆迁范围的房屋价格有普遍影响的资料；2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3 相关房地产交易、成本、收益实例资料；4 反映估价对象状况的资料。 作为专业机构，估价机构与估价人员应经常收集这些资料，对于某一特定的估价对象即被拆迁房屋或附属物应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。 4.预计所需的时间、人力、经费：根据所需估价的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证估价按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。 5.拟定作业步骤和作业进度：在以上工作的基础上，应对所承担的房地产估价任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。 三 收集估价所需的资料 在平时收集估价资料的基础上，估价人员应着重收集反映可能拆迁地区状况的资料，如该地区房屋的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体估价对象相关的其他背景资料。 四 实地查看估价对象 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时收集补充估计所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 以上四个步骤，是接受评估委托后、开始估价之前应做的工作。在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。 估价中的工作内容 完成了估价的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一阶段包括5个步骤，其工作内容是： 一 选定估价方法计算：对于估价对象可选用合适的估价方法进行计算，计