深圳观澜区域商业市场分析暨商业中心改造项目定位报告（三）.pptx

深圳观澜区域商业市场分析暨商业中心改造项目定位报告（三）2.2 项目定位初步导出功能定位本项目购物功能餐饮功能生活功能交际功能功能要强于周边其它商业，除多数商业具备的购物功能外，需增强餐饮及生活配套功能、休闲交际功能，形成大众化消费与体验性消费互动，实现差异化竞争，成为区域及周边居民休闲好去处。2.2 项目定位初步导出业态适宜度分析业态类型收益水平与项目契合的特点项目能否符合便利超市一般提供日常生活用品，快捷便利，生活服务性强； 集客能力强, 可创造稳定客源并维持日常人潮；带旺其他业态商家经营，提升项目商业价值；零售精品类较高考虑项目规模、地段及发展潜力，必须规划的业态；属高附加值的商业类型，付租能力较高；服饰为贡献度最强的业态,尤其是女装的成长率一向高于整体平均值；单店需求面积不大；餐饮视餐饮类型及楼层分布而定属目的性消费类别，集客效力较强；能扩大项目辐射影响力，吸引大量外部消费群；提供休闲、社交、应酬多项功能；服务配套较高强化项目的商业服务功能；规划数量有限；电器一般属目的性消费类别，商务消费类别，符合项目定位；具一定聚客能力，提供生活服务功能；丰富商业组合；符合2.2 项目定位初步导出业态适宜度分析业态类型收益水平与项目契合的特点项目能否符合文化教育类一般属目的性消费类别；具一定聚客能力，带有服务性质；周边区域中小学较多，具备一定消费力，同时契合区域功能定位规划；亲子主题类业态如亲子园、早教中心等体现家庭与亲子文化的特性；休闲娱乐较低属目的性消费类别；集客效力较强；提供休闲、社交、应酬多项功能；可创造时尚和活力的气氛；休闲类如美容美发、纤体塑身、美容SPA等具备较强的生活服务功能，能将项目的服务功能更好地体现；生活家居一般属目的性消费类别；属家庭消费类别，符合项目定位；具一定聚客能力，提供生活服务功能；丰富商业组合；符合2.2 项目定位初步导出业态组合根据美格行对社区商业的研究成果，外向型社区商业一般组合类型如下：组合一 主力店＋餐饮＋服饰＋服务配套＋休闲娱乐＋生活家居该类型业态组合较适合于片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目；发挥知名主力店的品牌效应，吸引人流，带动商业经营。组合二 次主力店＋较大规模餐饮＋休闲娱乐＋服务配套该类型的业态组合通常适合居住人口暂时较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好的片区；以次主力店带动，以规模较大的餐饮为特色，吸引外部人流，发挥聚客效应。2.2 项目定位初步导出业态组合结合项目区位、规模、地块分布及开发目标等特点，综合考虑，建议项目业态组合类型为：便利超市＋餐饮＋潮流服饰＋服务配套＋生活家居＋其他辅助业态主要功能日常购物功能时尚购物功能餐饮休闲功能生活服务功能附加功能文化教育功能其他商业功能2.2 项目定位初步导出以便利超市支撑日常生活功能，重点突出时尚购物、餐饮休闲与生活服务功能。业态功能2.2 项目定位初步导出形象定位片区最具标识性的体验式商业建筑　赋予主题特色，形成视觉冲击力，强调体验式概念亦是差异化于现有竞争商业的一种方式。2.2 项目定位初步导出主题特色——影响因素影响社区商业主题定位的主要因素： 住宅楼盘的整体风格； 项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等。2.2 项目定位初步导出主题特色——营造方式社区商业主题特色营造的方式主要有：建筑外观及线条：除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；景观小品、植物及地方代表性建筑：对社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，大到建筑外墙，小到一草一木各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；业态布局特色商家：项目业态规划及商家引进应与主题保持一致，特色商家和店面形象极易影响整体商业氛围。运营管理方面：定期或不定期地举办一些与主题相关的活动，这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离的方式，可从侧面营造活泼、亲切的商业氛围。2.2 项目定位初步导出案例分析——武汉GO3立体商业街 GO3立体商业街为武汉中央荣御裙楼商业，商业总体量7万m2，一期4万m2,2012年4月29日试营业，定位年轻、时尚、潮流街区，属典型带内街社区商业，高层商业以人行天桥进行人流互动，一二层以潮流品牌为主，三四层以主力餐饮为主，客群定位为青年群体，售后返租，统一经营管理，目前正在进行品牌调整。广场2.2 项目定位初步导出平面业态图人行天桥人行天桥人行天桥中庭广场1F:服饰/数码/化妆品/内衣/休闲餐饮2F：时尚服饰/鞋包/电玩/美发/家居/儿童/美食3F:餐饮、美容4F:主题餐饮、婚庆2.2 项目定位初步导出建筑细节以连廊衔接各商业体广场位置规