城市综合体定位及营销试卷分析.ppt

项目主题定位 年度营销框架 部分营销建议 首期办公楼营销建议——客户积累策略 与政府的合作： 密切关注与政府接洽准备进入合肥的知名企业，并考虑与政府协商，以提供相关政策扶持 搜索潜在客户： 业务员通过上门拜访/大厦水牌，更新并锁定其他写字楼中的目标客户 与商会的合作： 通过与各类商会的密切合作，参与相关活动，扩大项目知名度与影响力。 通过114/黄页/网络/人脉关系等获得企业客户的联系电话和主要联系人； 电话拜访： 通过电话拜访企业客户的主要联系人了解客户的真实需求信息，并对意向客户预约上门拜访时间； 上门拜访： 业务顾问携带本项目的宣传片、销售手册、楼书等相关道具，针对客户的具体需求进行沟通； 除传统营销推广手段外 主动锁定目标客户，扩大客户积累 首期办公楼营销建议——灵活的营销策略 目的：制造市场亮点，形成项目热销的局面策略一：灵活的促销策略 ——对于首批成交客户或优质大客户，可采取购房送地下车位，购房送项目住宅折扣以及有奖 销售等促销策略，以吸引该类客户的决策层，策略二：灵活的价格策略 ——对于首批成交的优质大客户，可给予更多的优惠条件（如减免部分物管费、赠送车位、赠送  标牌权等），以保障签约价格的较高水平，树立价格形象。策略三：灵活的租售策略 ——对于有特殊要求的优质外资客户，可考虑以租赁的模式吸纳其入驻本项目，以此借由大客户 的品牌号召力带动项目销售。 THANK YOU ——项目开发时序（二期） 前期已上市 本期上市 开发策略 丰富物业类型，增加办公产品供应，城市综合体项目形象初显； 利用2期住宅增加现金流，保障主塔楼开工 开发目标： 树立商务形象，提升价格，增加利润 上市规模： 约11.4万平米 - 住宅6.1万平方米 - 办公5.3万平方米 开盘计划： 2010年第四季度开盘 开盘说明： 约6.1万平方米住宅预售 约5.3万平方米准甲级写字楼预售 ——项目开发时序（三期） 前期已上市 本期上市 开发策略 开发目标： 凸显城市综合体形象，提升地块价值 上市规模： 约2.9万平方米 - 商业0.4万平方米 - 公寓2.5万平方米 开盘计划： 2011年第三季度开盘 开盘说明： 2.5万平方米SOHO公寓开始预售 裙房商业0.4万平方米持有出租 利用前期办公项目影响，推出SOHO产品 开始提供配套型商业，满足居民生活需求； ——项目开发时序（四期） 开发策略 主塔楼及北地块商业提升项目形象，会议中心可作为重要的持续性营销场所 酒店式公寓利用项目良好的形象推出市场，商业满足社区居民基本配套 开发目标： 丰富北地块商务功能 上市规模： 约15.5万平方米 - 主塔楼办公约7万平方米 - 北地块商业2.5万平方米 - 酒店式公寓4万平方米 - 南地块商业1.6万平方米 - 会议中心约0.4万平方米 开盘计划： 2012年第四季度开盘 开盘说明： 会议中心自持 酒店式公寓开始预售 北部及南部商业开始招商 主塔楼办公楼开始预租 前期已上市 本期上市 ——项目开发时序（五期） 开发策略 完成南部地块住宅开发，提升项目价值最大化 个性化办公利用主塔楼的客户号召力推向市场 开发目标： 南地块开发成熟，打造滨湖新区中高档、功能完善的居住小区 上市规模： 约11.4万平方米 - 住宅6.2万平方米 -个性化办公5.2万平方米 开盘计划： 2013年第二季度开盘 开盘说明： 最后一期住宅产品准现房销售 定制型个性化办公产品开始预售 前期已上市 本期上市 开发策略 根据市场环境及区域发展，有效控制项目进展 个性化公寓保留定位灵活性 ——项目开发时序（六、七期） 开发目标： 完成项目整体开发 上市规模： 约13.1万平米 - 甲级办公10.8万平方米 - 个性化公寓2.3万平方米 开盘计划： 2014年第三季度开盘 2015年第四季度开盘 开盘说明： 2幢5.4万平方米写字楼预售 个性化公寓2.3万平方米现房销售 前期已上市 本期上市 项目开发时序表（讨论稿） 第三部分：整体营销思路 项目主题定位 年度营销框架 部分营销建议 项目市场占位 区位属性 项目特质 需求分析 市场竞争 新文化地产 弱化竞争 提升价值 树立品牌 城市进入“滨湖时代”，