集体土地上房地项产合作开发.docVIP

集体土地上房地产合作开发 虽然《土地管理法》第四十三条规定，除几种特殊情形外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。且该法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。因此，集体土地通常不得用于建设用途，更不得用于房地产开发建设。当然，可以将拟开发的集体土地先收归国有，然后再以国有土地出让方式进行流转用于房地产开发。 但是，为了促进土地资源优化配置和节约、集约利用土地，发展农村经济，增加农村收入，努力缩小城乡差距，中央政策早已有所松动。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第（十）条规定：“……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。以及《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）第（十七）条规定，“鼓励提高农村建设用地的利用效率。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地……”。 同时，地方上也在积极探索农村集体建设用地使用权流转的方式，总结经验，在立法上也取得突破。如北京市国土资源局于2003年制定的《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》，延庆的大榆树镇、怀柔的庙城镇开始试点。广东省人民政府于2005年发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。河南、河北、四川、湖北等地也都颁布了类似的试点办法，规范集体建设用地依法流转。 中央政策上的松动和地方建设用地流转规范的颁布实施，给社会投资者提供了大量在乡村及城乡结合部投资旅游、养老、娱乐等经营性房地产项目的机遇。但是与机遇相对的是风险，即在国家立法层面上还处于严格禁止状态，以及地方集体建设用地流转的法规还不够完善。因此，社会投资者在与农村集体经济组织合作开发房地产过程中，应注意规避、防范各种风险。以下内容将重点介绍实务中在集体土地上合作开发房地产的几种常见模式，并总结其中存在的主要法律风险以及预防措施。 一、集体建设用地不得用于开发商品住宅 需要特别强调的是，由于商品房开发行业高利润的特性，以及地方政府为实施“土地财政”垄断土地供应等诸多原因，从中央到地方，法律法规以及政策性规定都严厉禁止在集体土地上开发商品住宅。如，在中央政策层面上，《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（国土资源发【2009】106号）第四条规定：“严肃查处违反土地管理法律法规新建‘小产权房’和高尔夫球场项目用地……”。这里的“小产权房”就是指在集体土地上开发建设的商品住宅。 地方上，即使是地方性法规或规章允许集体建设用地使用权合法流转，也都绝对禁止利用集体土地开发商品住宅。如，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令100号）第五条明确规定：“通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设”；《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》（试行）（河北省人民政府令（2008）第11号）第二十五条规定：“通过集体建设用地使用权流转取得的集体建设用地不得用于商品住宅开发”；《河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见》（豫政办[2003]77号）第二条第三款规定：“严禁使用集体建设用地进行商品住宅开发。用于商品住宅开发的必须依法征为国有”。 二、试点地区集体土地上的房地产合作开发 在已经颁布了集体建设用地使用权流转办法的地区，如广东、河南、河北等地，除不得用于开发商品住宅外，集体建设用地使用权经依法流转后，可以用于商业、旅游、娱乐、养老、度假等形式的房地产合作开发。 在这些试点流转地区，从一定程度上来说，集体建设用地流转类似于国有土地出让，土地的出让程序、期限、条件等规定大体相似。如，《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条规定，“集体建设用地使用权可以依法转让或者转租。使用权人转让或者转租集体建设用地使用权的，除具备本办法第五条规定的各项条件外，还应当按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定进行开发建设，并且房屋建设工程的投资额达到投资总额的百分之二十五以上或者已开发土地面积达到应开发面积的三分之一以上”。上述规定与《城市房地产管理法》第三十九条关于转让国有土地使用权的限制条件十分相似。 社会投资者在依法取得集体建设用地使用权后，以自己名义开发经营项目。集体建设用地使用权以及建成后的项目物业都登记在其名下，社会投资者享有不动产完整的物权权能，在实务中需要注意以下几个问题： 1．集体建设用地上的招拍挂 集体建设用地使用权流转用于经营性项目的，应在土地市场公开交易。如，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条规定，“集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和方法