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建筑成本价格上涨对居民住宅的影响 [摘要] 建筑成本(建筑材料如钢筋、水泥等,人工费)的上涨,能否对居民的住宅造成影响?本文将针对不同的群体,农村居民住宅和城市居民住宅,来分析了建筑成本的上涨对居民住宅的影响程度。 ; [关键词] 建筑成本价格 涨价 居民住宅影响 房地产价格 ; 翻开记录,铁矿石价格2004年上涨18.6%,2005年暴涨71.5%,2006年上涨19%,2007年上涨9.5%。2008年铁矿石价格已由国外钢厂率先达成一致:国际铁矿石基准价格将在2007年基础上上涨65%。毫无疑问,即使单以粉矿算,今年力拓79.88%的涨幅,也超过了以往任何一年。因此,近几年,钢铁价格已经逐步攀升。 ; 国家发改委宣布,自2008年6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元,航空煤油价格每吨提高1500元;自2008年7月1日起,全国销售电价每千瓦时平均提高2.5分钱。煤、电、油等能源价格上涨,导致钢材、水泥、砖等建材进一步上涨。 ; 在建筑主材涨价的同时,人力成本也在上升,以山东滨州普通小工为例,四年之前日工资不过20元~30元,而现在已经是60元~80元。 ; 建筑成本不断攀升对居民住宅价格有何影响呢?笔者认为,由于城乡住宅价格的构成不同,对于城、乡不同区域居民,影响程度也是不同的。以下分别是对农用住宅和城市居民住宅的影响分析。 ; 一、农村居民住宅分析 ; 1.土地方面、各种税金、利润方面的影响 ; 农村建房所使用的土地成为宅基地。宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权,即权利人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施以及将房屋连同宅基地一同转让(应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员)、出租。但是,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 ; 因为宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性。所以农民不用担心土地价格、各种税金等的影响。当然对于农民的自建房来说,不会有利润方面的影响。 ; 2.建筑成本的影响 ; 农村建房的建筑成本,其主要由建材费和人工费(承包费)构成。建筑材料近几年一路攀升,人工费也是涨了好几倍。 ; 现以山东省滨州地区博兴县大杨村为例来说明近五年房屋建筑成本的涨幅。该村近些年村民建房是这种四合院的样子,如图所示: ; 农村建房的一般程序是,村民首先向村民委员会申请宅基地(地块必须符合村里的建设规划要求),经乡镇政府批准后取得宅基地;然后村民将房屋建筑施工工程交给乡村小承包商,承包商总揽整个工程的建设,由承包商雇佣专业工匠(瓦匠、木匠等)和小工来具体施工;业主负责购进物料和施工监督。总建筑成本(工程承包费和建筑材料费)如下表所示,从2003至今已经翻了两番总额已经超过了10万元。 ; 农村建房费用表 ; 3.结论 ; 虽然农村居民住宅成本不包括土地价格以及各种税金等费用,但是总建筑成本自2003年至今也已经翻了两番,相对于农民普遍较低的收入,十万元已经是个天文数字,不少农民抱怨“盖房子是越攒钱越盖不起”。当前建筑材料价格上涨和人工费的上涨导致的建筑成本上涨,对农民自住房的建设影响是很大的。 ; 二、城市居民住宅分析 ; 1.房价与地价关系研究 ; 就商品房而言,影响房地产最大的因素主要是土地价格,其次才是水泥、钢材。住房价格是由开发商的成本和利润两部分组成的,也是一种产权价格。但住房价格除了取决于需求方面还存在一个供给价格问题。因为房地产的供给不同于单纯的土地供给,它是一个生产过程,因此必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出来获得合理利润,才能维持再生产过程,因此房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格,更是卖方愿意出售的价格。 ; 在市场机制中,人们对房屋的需求(包括真实需求和投机需求)决定了房价的高低,而房价的高低决定了地价的高低。在“价高者得”的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的。房价预期上涨时,地价也必然上涨,反之,地价必然下降。地价是房价的重要构成部分,对房价的形成有一定影响,但这种影响不是决定性的。决定房价的因素是市场需求而不是成本。 ; 2.建筑成本的影响 ; 城市居民住宅和农村居民住宅一样,建筑成本会随着建筑材料价格、人工费、能源价格等的上涨而上涨。 ; 3.供求关系的影响 ; 历史的进程证明,市场经济的看不见的手恰恰就是用价格机制来调节供求之间的平衡的。供不应求则价格上升、利润空间加大、吸引更多投资来增加供给、平衡需求;价格稳定之后,投资再增加则价格下降、利润空间缩小,则投资转移、供给下降。此起彼伏的达到调节作用。 ; 着名经济学家樊纲在2008年3