2014-11-4乐清项目业态.pptxVIP

浙报—乐清项目初步业态分析 2014-11-4目录第一部分 Part.1项目解读第二部分 Part.2定位分析第三部分 Part.3业态初判业态建议 | 指标 4#3#2#1#鸟 瞰 图业态建议 | 区域属性 四线城市，经济发达，消费旺盛但本地消费具有特殊性，高端消费外溢；距离温州仅30KM 非传统老城区商业中心，新城区周边目前配套保护成熟，但交通较为便利，城市未来发展方向G104公园G104乐清市老城区30KM乐清市少年宫G15沈海高速温州市乐清市政府G15住宅区南虹广场温州国际机场人均GDP 分析 人均可支配收入 分析 68593元公园体育中心住宅区51612元43632元41067元37852元项目周边通往市中心交通路网比较完善乐清市总人口为138万（2013年） 市区人口39.47万人距离老城区中心仅2KM 开车5-10分钟距离主要商业竞争项目 南虹广场 1.3KM乐清市 温州市 浙江省 乐清市 温州市 2013年数据业态建议 | 城市规划 总体目标——营造山海新乐清智慧城市使乐清成为中国生态城市化的新典范、新标杆，并最终成为一座山海智慧型城市。城市性质以工业、商贸、港口、旅游为主要职能的温州大都市核心区的北翼，环乐清湾城镇群的中心城市。人口规模预测到2025年中心城市总人口130万人。其中，中心城区预测人口45万人；虹桥片区预测人口30万人；柳白片区预测人口55万人。2005年——2025年乐清市域总体规划刚要一心领先 三组并进 两带融合 三群竞发一心领先以乐成建成区为依托，引导城市空间向东、向南拓展，形成建成区面积约25平方公里、辐射人口约25万人；突出滨海城市特色，建成以商务、旅游、居住、金融、信息等服务功能为主，构建政治、经济、文化中心。业态建议 | 项目四至 衡量商业界面价值高低因素：道路等级、可视性、自然环境、周边配套、交通便利性、人流可达性东侧紧邻G104国道，国道东侧为密集居民区北侧紧靠项目为天然河道和绿化带，远处为山地公园东北西南南侧已建成市政配套工程，大型文化设施；目前规划道路尚未建成；再往南为乐清市政府和行政办公中心西侧市政公园，大型绿化景观，具有一定的自然资源可利用。业态建议 | 竞品分析 南虹广场项目名称南虹广场地理位置?伯乐东路999号商业面积总建筑面积33万 商业11万开业时间2013年5月开发商嘉恒置业有限公司物业类型家卖场、公寓、酒店、住宅、商业商业业态超市、影院、零售、餐饮租售情况主力店、卖场持有部分产权销售档次中档偏上主力店银泰百货 沃尔玛超市 中影影城 温德姆酒店项目定位城市大型综合体项目部分意向入驻品牌店：屈臣氏、星巴克、哈根达斯、俏江南、外婆家、肯德基、必胜客、王品牛排、海底捞、釜山料理、汉拿山、味千拉面、一茶一坐、Louis Vuitton、Prada、Armani、Gucci、Dior、Chanel、Burberry、Dunhill、Salvatore Ferragamo、Hugo Boss、Calvin Klein、Levi’s、ZARA、HM、GAP、Adidas、Swarovski、Cartier、Piaget、思妍丽、周大福、宝岛眼镜、无印良品、汤姆熊、悠游堂、博士蛙、Coodoo3C数码南虹广场定位于大型综合体项目，物业形态包含酒店、公寓和商业；商业定位是时尚购物、零售百货、大型超市、影院和餐饮于一体的综合商业项目，项目整体的商业规模较大；作为政府板块的首个大型商业项目，成为区域的标杆项目。业态建议 | 竞品分析 南虹广场标准购物中心，卖场、百货、影院、零售。全品类业态的中高档购物中心，对本案业态定位与需求必须寻找差异化；F3B1商业外街5536㎡ 宽11-15m 长232m商业内街宽?1层宽13m 2层宽17m 3层4层 21m 5层17m商业内街长1层251m 2层238m 3-5层126m中庭直径17m 购物中心层高室内地下一层6.8m,室内地上1层5.7m,地上2-5层5.1m;商业外街裙房5.95m,沿河商业街4.2m(1-3层）购物中心建筑长153m, 进深95.1m单层面积约15,000㎡ F4F1南虹广场银泰百货较为高端，以品牌店为主，除百货外零售店铺约70-80家；餐饮业态主要集中在5层和2层，其他楼层以零售为主，总面积1万方，20家店铺；其余均为超市、电器卖场、影院、儿童游乐等业态整体上趋向于传统购物中心模式，而儿童、文化、娱乐业态为辅；F5F2业态建议 | 商业价值分析 衡量商业界面价值高低因素：道路等级、可视性、自然环境、周边配套、交通便利性、人流可达性1沿4环路（G104）城市主要干道，对街为住宅社区，交通便利，商业价值最高位置2与主干道相接，针对城市大剧院公建配套，街角部可视性较佳，商业价值仅次于位置 12位置3