以房抵债.docVIP

以房抵债是时下经常发生的经济业务。在资金周转不灵的情况下，债务方与债权方通过协商，用现有存量资产偿还债务就成了无奈的选择。特别是房地产开发企业，由于市场低迷，销售活动成效不明显，而建筑安装工程结算时间紧，在工程尾欠款无法兑付的情况下，开发商不得不选择以开发产品抵偿债务的方法。但是，对于以房抵债的涉税问题目前人们的认识并不全面，所以，在这里我们引用部分案例对相关问题进行简要分析。 一、“以房抵债”计税价格的确定 开元房地产开发公司（以下简称开元公司）2008年底欠一家建筑安装公司工程款400万元，由于该公司开发的房产销售情况不好，现金流量严重不足，不能按时支付所欠工程款。2009年1月底，开元公司经与建安公司协商，决定以新开发的五套商品房作价400万元抵偿对方的债务。该商品房的账面成本为320万元，公允价格约为500万元。公允价格亦称公允市价、公允价值，是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下，或无关联的双方在公平交易的条件下，自愿进行资产交易或清偿债务的金额。根据现行税法规定，开元公司的这笔业务实际上是以房产抵偿债务的行为，也是一项债务重组的行为，主要涉及营业税（为了简化说明，这里不讨论城建税和教育费附加等问题）和企业所得税。 在这里，问题的关键是计税价格如何确认。而在实务操作过程中，营业税和企业所得税在计税价格的确认方面是不同的。 1、以房抵债的营业税处理 从营业税的角度讲，根据税法规定，以房产抵偿债务应视同销售不动产，按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。我国《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第三条明确，条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；核定计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。 对于开元公司而言，其营业税的计税价格该如何确定呢？基层税务机关在实务操作过程中往往会有两种观点： 一种观点是计税价格等于双方的作价4 000 000元。开元公司将开发产品抵偿债务实际属于开发产品的销售行为，应按“销售不动产”申报缴纳营业税，申报的计税依据是实际获得的利益，即抵偿的债务400万元。开元公司先是销售商品房，取得价款4 000 000元，然后再偿付欠款。显然，开元公司抵偿债务的结果是直接获得了偿还400万元债务的利益，其获得的全部收入为400万元，因而营业税的计税依据是400万元，需要申报缴纳营业税20万元（400×5％）。 另一种观点是计税价格等于市场价格5 000 000元（公允价格）。如果交易双方属于非关联企业，而且是在公平交易的条件下达成的400万元成交价格，说明此时开发产品的公允价值就是400万元；如果该公司在可直接以500万元价格销售给第三方的情况下，交易双方仍以400万元清偿债务，则属于价格明显偏低且无正当理由，由于开元公司五套商品房的市场价格为5000 000元，根据《营业税暂行条例》第七条的规定，按照市场价格征税符合税法“按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定”的规定。税务部门将有权按500万元公允价值确定营业税计税依据，核定缴纳营业税25万元（500×5％）。 两种处理方式看起来似乎都有道理，那么，哪一种方法是正确的呢？从公平税负的角度来看，按市场价格计征营业税，可以防止纳税人利用降低房产的价格手段来减少国家税收。因此，从理论上讲，应当采用市场价格作为营业税的计税依据。但是，在这里如果我们对有关法律再作进一步分析就会发现，按市场价格计征营业税的法律依据并不充足，因为税法规定，“纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按顺序核定其营业额”。执行这一条必须存在核定征收的前提条件，即：价格明显偏低并且无正当理由。对于开元公司来说，现金流量严重不足，不能支付所欠的工程款，只得采用以商品房抵偿的方式，说明开元公司将商品房作价偏低有比较充分的理由，这就不符合税法规定的采取核定营业额的条件。因此，不能采取市场价格，而应按照双方的作价来计算缴纳营业税： 4 000 000×5