从3个维度防范房地产投资风险.doc

从3个维度防范房地产投资风险 　　当前，学术界、政府、房产企业、居民以及一切投资者对我国房地产市场的价格走向因立场、预期、行为等因素不同而产生了分歧，房地产市场的价格走向牵动着社会各方的神经。在国民经济结构调整尚不到位的情况下，甚至可以说，房地产行业绑架了国民经济。如何考察房地产的价格走向？如何有效启动、实施房地产投资风险预警？如何预防国民经济因为房地产的崩盘而硬着陆？对其价格走向判断成为认识解决问题的基础。预测房地产行业的价格走势成为认识国民经济非常重要的一个环节。 　　分析房地产的需求和供给是判断价格走向的必然归宿。但考察房地产投资风险则可以分为三个维度：一个是短期、一个是中期、一个是长期。把短期、中期和长期结合起来或许是判断房地产价格走向的一个可供参考的方法。 　　近期的研究视角对投机者意义明显。投机者应当紧密关注货币政策，关注信贷规模，关注经济运行中的货币流动性。在短期内，信贷规模投放和房地产价格走势关系密切，经济结构、投资渠道等其他一些因素则相对不变。信贷规模和结构既影响房地产的供给方，又影响房地产的需求方。所以它是一把锁锁住了两扇门，相当的利害。信贷对供给方的影响则更为明显，信贷规模一旦收缩，直接影响房地产企业的现金流，必然促使市场产生一个量的供给，由此带来房产叫卖价的下跌。需求方买涨不买落等一系列变数就会接踵而至。 　　中期看房地产投资风险，我们是不是要去考察居民消费结构？是不是应该考察一个国家商品市场和产权市场的发育程度，考察产权市场对流动性吸收的能力呢？当产权市场的扩张速度，低于货币总量创造的速度时，是不是就有房地产等不动产价格上涨的诱因呢？这或许有一定的合理性。所以当国家宏观部门认为房地产的价格上涨过快时，我们能不能换一个思路，比如通过解放思想，让更多、更发达的产权市场去稀释流动性呢？仅仅通过央行发行票据去对冲流动性局限性很明显，金融系统的问题不可能通过内部系统的调整来有效解决问题。当流动性过剩出现的时候，一方面可以通过货币政策手段收紧流动性，另一方面，可以创造更多的交易标的来吸收流动性。所以这种出发点成为分析房地产行业的宏观生态环境的一个重要思路。 　　长期看房地产投资风险，一个国家的房地产走势和人口出生率、城市化程度、工业化程度有何关系？发展中国家在向发达国家过渡的过程中，房地产价格的变化是否体现出一些共性的规律？所以从判断我国城镇化发展水平、工业化程度、人口出生率的角度入手或许能够有效把握房地产价格的变化规律。中国人口从农村向城市搬迁、人口从小城市到大城市运动的过程一旦停止、或者说速度一旦降下来，房地产的需求动因或许将发生革命性的变化：需求的动因不再是由商品（房产）的使用价值引起，而由其它因素引发，因此需求的不稳定性将大大增强。另外，工业化的发展显然影响人口流动的速度、规模和分布，所以从这个指标出发研究问题也有必要。人口出生率呢，则影响了若干年以后的房产需求，因为房子造出来，毕竟是以人住为主，以非人住为辅。在这三个基础上，研究、调查房地产消费者真实的需求动因就成为至关重要的一环。当一个城市的房地产需求和交易量由投资和货币保值引发的比例越来越大时，房地产投资风险积累的速度就显着加快。宏观部门就应当更加对此密切关注。 　　另外，对房地产价格的预测要防止利益集团因立场不同对其价格变化的“歪曲性”预测。房地产的中小投资者需要用一双慧眼对房地产的价格走势走出判断，防止被利益方“忽悠”。一个透明的政府应当及时在有关媒体和渠道上公布关键性数据，对于是否买房的决定则应该由交易方自己做出。 　　中国的工业化、城市化和人口出生率对房地产市场的影响必将更为显着，或许三五年后，局势的变化就明朗起来。一般消费者对这个市场保持谨慎投资的原则和意识是必不可少的。 　　清华大学“房地产投资总裁领导力再造高级研修班”，透过房地产宏观环境分析和战略管理、房地产项目运作管理、人力资源管理、战略财务管理、房地产营销策划、房地产融资案例研究等专题的学习，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产经营者和行业管理者掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得最新房地产经营理论和方法，降低房地产投资风险，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！ 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工