西宁酒店地块市场研究定位报告初稿.ppt

申基集团·西宁项目地块市场研究定位报告 1、26万平米按照一般社区0.056%的商业配套计算本案商业配套面积为15000㎡。 2、按照入驻15000入住人数，小区配套车位应达到10人/车，1500个车位才能满足需求。地下两层面积约72000㎡，预计车位1800辆，这样1800个停车位基本满足了整体社区车位配套标准。 3、由于项目甲级写字间和酒店等都属于高端客户入住人群，豪车肯定不会少，建议地下车库安装高标准的豪华车库建设装修，内部地暖、清洁工、高科技技术等建议配套。 4、项目白领阶层占大多比例，可以配套大食堂、健身会所、游泳池等市内免费服务配套设施。 项目在海湖新区版块中的定位姿态合理性论证： 未来西宁会形成双核中心， 一个旧城区，一个海湖新城区。海湖新区目前基本定位为：居住、商务办公、会展为一体的现代化新城区，未来发展建设基本围绕这三个业态规划，而目前居住、会展已经形成，唯一的商务办公版块没有形成。海湖新区待建的5家品牌楼盘内都有高端写字间，但各自为中心，很难形成商务办公版块区域。所以海湖新区乃至西宁市缺商务办公集中区域。而本案位置地处海湖未来核心以东，周边商业配套、市政设施、景观配套、交通设施等已经完善。本案定位西宁商务办公集中领地是非常合适。不但填补了西宁市商务办公一大片空白，也对海湖新区快速发展起到了推波助澜的作用。 项目建议定位为申基·中央商务城 ——西宁市中央商务办公领地，符合西宁市、海湖新区、市场空白这三方面特性，而此地块是40年的商业用地，在只能建商业物业的前提下，恰恰赶上商务办公的市场大量需求阶段。由此论证，此定位非常合理，占到了天时、地理、人和。 写字楼部分规划建议 本案写字楼消化速度及消化周期预测 方案1写字间各期开发量 项目总体规划数值 一期规划开发计划数值 二期规划开发计划数值 甲A写字间 80000㎡ 35100㎡ 44900 独栋写字楼 9900㎡ 9900㎡ -- 合计 89900㎡ 45000㎡ 44900 方案2写字间各期开发量 项目总体规划数值 一期规划开发计划数值 二期规划开发计划数值 甲A写字间 104400㎡ 23400㎡ 81000 独栋写字楼 9000㎡ 9000㎡ -- 合计 113400㎡ 32400㎡ 81000 根据西宁目前待建写字间库存量40万方左右，按照8家平均开发量5万方，平均开发周期2年，平均销售周期2年计算：每年销售20万方，平均每家销售2.5万平/年。 项目总体量 消化周期 一期总体量 消化周期 二期总体量 消化周期 方案1：89900㎡ 销售周期为：3.5年 45000㎡ 20个月 44900 20个月 方案㎡ 销售周期为：4.5年 32400㎡ 14个月 81000 38个月（3.2年） 写字楼部分规划建议 本案整体收益估算 规划方案一 单位㎡/元 项目总体规划数值/㎡ 一期规划开发数值/㎡ 售价/元 整体收益/万元 一期收益/万元 酒店 五星级酒店 20000 20000 / / / 四星级酒店 10000 10000 / / / 甲A写字间 80000 35100 12000 96000 42120 酒店式公寓 70000 20000 9000 63000 18000 LOFT 50000 0 8000 40000 0 独栋写字楼 10000 9900 15000 15000 14850 沿街商业 20000 10032 30000 60000 30096 地下 72000 10000 160000 28800 0 地下车位个数 600 167 160000 9600 2672 合计 地上建面260000㎡ 地上建面：105032㎡ 0 约31亿 约11 写字楼部分规划建议 本案整体收益估算 规划方案二 单位㎡/元 项目总体规划数值/㎡ 一期规划开发数值/㎡ 售价/元 整体收益/万元 一期收益/万元 酒店 五星级酒店 20000 20000 / / / 四星级酒店 10000 10000 / / / 甲A写字间 104400 23400 12000 125280 28080 酒店式公寓 82800 0 9000 74520 0 LOFT 33800 33800 8000 27040 27040 独栋写字楼 9000 9000 15000 13500 13500 沿街商业 10000 0 30000 30000 0 地下 72000 10000 160000 28800 / 地下车位个数 600 167 160000 9600 2672 合计 地上建面270