2014房地产技术报告.docVIP

房地产抵押估价技术报告 （仅供估价机构存档和有关管理部门查阅） 估价项目名称：武汉市翔星建材房地产估价 委托方：武汉市翔星建材销售中心 估价方：湖北中信房地产土地估价有限公司 贷款银行：房地产抵押估价技术报告 一、个别因素分析 （一）估价对象界定 实物状况 估价对象约建成于年,成新为成新。估价对象共有栋房地产，用作，其外墙，天棚层高8.10米。宏观区域因素分析 武汉东湖新技术开发区始建于1988年，1991年被国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1992年被国家科委、国家体改委批准为全国高新技术产业开发区综合改革试点区。2001年国家正式批准武汉?中国光谷成立，预计将在近几年内建成国内一流、国际知名的光电子信息产业基地。 目前，区内主要干道有：东西向的武珞路—珞瑜路、雄楚大街横穿开发区，南北向有关山一路、关山二路、民院路，区内有数十条公交车经过。 武昌火车站、付家坡长途汽车站和宏基客运站等对外交通设施分布于开发区西北侧，对外交通便利。铁路有南北走向的京广铁路，东西走向的汉渝铁路、汉冶铁路，东西各有一个编组站，每天有70列客车通过。 新建成的白沙洲长江大桥和京珠、沪蓉高速公路，使东湖新技术开发区与国家高速公路运输系统相互连接。 开发区以通信产业为龙头，包括生物工程、电子信息、新材料、激光和先进制造技术等六大高新技术产业已形成一定规模和特色。目前，区内高新技术企业近900家，亿元以上有32家，千万元以上企业近百家。已形成大院大所、三资企业、民营股份制企业三大高新技术企业发展群体。开发区内现有18所高等院校与数十所科研院所，实谓知识经济时代的知识、技术、人才高密度。武汉中国光谷的提出获得批准，刚刚一年，已经收到巨大的品牌效应，引来国内外光电子企业的关注，引来一批批内商外资前来洽谈投资或贸易。 微观区域因素分析 地理位置 估价对象位于，地处武汉市市区Ⅲ级工业用地，东，南，西，北，具体位置详见附图。 产业集聚规模（商业、住宅用房改为繁华程度） 周边分布有科技园，大批企业的入驻使该区域成为区的重要组成部分，并为该区域的进一步发展奠定了良好的基础。 3、交通便捷度 距最近的公交站点站约米，有等共约条公交线路通，交通。 公共配套设施完备程度 估价对象所在区域分布有等大型住宅小区，等教育使该地区的各项市政配套设施进一步得到完善，同时也为此地带来了较大的人流和良好的商机，使估价对象拥有较大的升值潜力。 环境与景观 估价对象，周边绿化规划较好，环境优美。估价对象位于，地处武汉市市区Ⅲ级工业用地周边分布有科技园，大批企业的入驻使该区域成为区的重要组成部分，并为该区域的进一步发展奠定了良好的基础。估价对象所在区域分布有大型住宅小区，等教育，使该地区的各项市政配套设施进一步得到完善，同时也为此地带来了较大的人流和良好的商机，使估价对象拥有较大的升值潜力。格。 估价方法选择的依据 1根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法进行估价。 2根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象为经营用房，属收益性物业，且经营状况良好，故可选用收益法进行估价。 3根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，估价对象为在建工程，具有房地产投资开发潜力，故可选用假设开发法进行估价。 4根据《房地产估价规范》，“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法”。估价对象为存量工业用房，市场上极少有类似房地产交易案例发生，不宜选用市场比较法进行评估；生产用房收益也不易测算，不宜选用收益法进行评估；估价对象不具有投资开发或再开发潜力，不宜选用假设开发法进行评估；适宜选用成本法进行评估。 （二）估价方法1市场法 市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。2、收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为V= 式中：V—收益价格（元，元/平方米）；Ai—未来第i年的净收益（元，元/平方米）；R—资本化率（%）；n—未来可获收益的年限（年）。3、假设开发法 假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。 4、成本法 =重新购建价格－折旧 其中适用于新建房地产的基本公式为： 重置价格=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 在旧房地的情况下，成本法的基本公