二手n商品房买卖、流程及规则.docx

二手商品房买卖、流程及规则1、共有、房改售房、夫妻财产共有的提示 《特别告知》第三条第一项规定：“……双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。” 原则一：房屋共有即房产证上登记2人以上的，该二手房买卖合同需要全体共有人签字。其隐含的概念是法律上的无权代理或无权处分，若部分所有权人代签或空缺签名的，在无公证授权委托书的情形下，很可能该合同会被认定为无效或不成立。所以，需要全体共有人到场签署该合同才能保证合同有效，买受人才可依据该合同追究违约责任。 原则二：房改售房需要同住成年人签署同意出售。其隐含的法律意义在于同住人的有居住权或共有权。根据北京市高级人民法院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》规定，房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理。同时规定，按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。也就是说，房改售房的产权人在出售该房屋时应征得成年同住人的同意，并负责解决其相应权益。《民事法律适用问答（２００３年第２期）》规定：“长宁法院民三庭反映，售后公房登记的所有权人未经其他共同居住人同意，将售后公房出售的行为是否有效？答：不动产上的权利以登记为公示要件，买受人没有义务去查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，买受人与登记的房屋所有权人达成买卖房屋协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，应确认该协议有效。至于售后公房其他未经登记的同住人的权益，应由出售人负责解决。”虽然有此规定，但购房人仍有可能陷入不必要的法律纷争。 原则三：夫或妻擅自处分夫妻共有房产，需承担相应责任。其法律意义在于，根据我国婚姻法规定，婚后购房，夫妻对所购房屋享有共同所有权。即使夫妻在房产登记上只登记为夫或妻一人的，也不影响共有状态。目前，北京市房地产登记机构对于售房，只要求房产证上登记的房地产权利人签署二手房买卖合同、过户即可。因该售房款属于夫妻共有，配偶另一方有权分得一半房款，权利人擅自售房侵犯夫妻共有财产。 2、交房提示 房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。 出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。 3、房地产查册的提示 房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。上述特别告知条款，提示购房者可前往所购房屋所在的房地产交易中心对购买房屋进行房地产登记信息查册。根据我国《物权法》相关规定，房产证上记载的事项与房地产交易中心登记簿登记不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。查册的法律意义在于，购房人在签署二手房买卖合同时可以掌握房产的准确信息，做到有的放矢。 房地产查册可以查出房子的很多信息，包括： 1）房产坐落。 2）房产权利人。 3）房产建筑面积，包括分摊面积。 4）竣工年限。对于以贷款方式购买房龄过老的房子，有可能会无法获得银行贷款。 5）房屋来源，比如售后公房或房改售房或拆迁安置房，会附记。 6）有无抵押权。待注销抵押后，房产才能在房地产交易中心办理过户手续。 7）有无租赁备案。 8）有无司法限制。通常被查封的房屋说明房产权利人涉诉，其履约能力不可轻信。 8）有无违法、违章建筑等备案。根据新通过的《北京市房地产登记条例》规定和房地产交易中心的实践，由房地产权利人必须先行拆除该违法、违章建筑将备案信息申请注销后，该房屋才能过户交易。每个信息都对二手房交易存在一定影响，本律师就碰到过当事人因产证上建筑面积、竣工年限与房地产登记簿不一致而产生的法律纠纷。 4、承租人优先购买权的提示 买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。为了保护承租人的利益，我国合同法有“买卖不破租赁