人力资源专业不经济专题论文--浅谈房地产市场及营销策略.docxVIP

学习中心：圆梦教育分 数：_______现代远程教育作业论文论文题目_____浅谈房地产市场及营销策略课程名称_______经济专题讲座_________________年 级_____ __ ________________ 专业层次______ _________________ 学 号______ _ ________________学生姓名__ ______________________ 摘要：随着国内经济飞速发展和人口的不断增加，住房需求也在不断的扩张，且住房问题无时无刻都与我们相关，传统观念以房养老，现代观念结婚三大件必须含有房子。房地产业也因高额的利润得到了迅速的崛起和发展，逐步成为现代社会经济组成的强力部分，直接影响着社会的消费、就业、金融、投资、信贷、保险等等众多相关产业的发展。本文就房地产市场现状及营销策略进行讨论。关键词：房地产；营销策略；房产价格一、房地产市场现状（一）房价虚高１、为什么说我国房地产价格虚高近期，称为深圳史上最严的房价调控在2016年的国庆节出台，部分城市也开始出台相应的措施，为什么？这和我们的房价存在一定的水分和泡沫有关，无论从房价与收入对比还是租房量与卖房量对比上衡量，都能说明房价存在虚高，尤其表现在北京、上海、广州、深圳等一线城市，当然它们周边的二三线城市也受影响，我们一般认为良性运行的房地产市场，房价收入比正常为4至6倍，租售比为1：200到1：300。我们身边可以看到如今的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的，2016年6月隆生地产与众多地产商“厮杀”了将近三小时，103轮竞价，隆生地产最终以4.188亿元拿下了水口中心区占地面积超过7万㎡的土地，据悉，如果在保本的情况下将每套房卖出，至少需要约8000元/㎡，顿时两三个月内，水口周边房价水涨船高，而在此之前水口均价为5000元/㎡，说明地价存在泡沫。2、为什么会造成房价虚高要分析房价虚高的成因，我们有必要先了解一下房地产价格的构成情况和影响因素。房价主要由土地费用、建安成本、财务成本、销售成本、管理费用、相关税费等部分构成。虚高的房价就是不真实、不理性的房价，是由合理房价加炒作房价构成。成本变化是房地产价格变化的内在动因。一般情况下，土地费用、建安成本等房地产价格构成因素的合理波动，会促使房价正常波动。这种波动不会产生泡沫，也就不会造成房价过低或虚高。市场需求的变化是房价波动的直接原因。按照经济学理论有效需求等于消费需求加上投机需求，消费需求是实实在在的需求，这种需求会造成房价的正常波动，但不会引发房地产泡沫，而投机需求的产生则为房地产泡沫的产生提供了必条件。首先，社会普遍的经济预期过高是房地产价格虚高的根本原因。 ，在活动方面主要开展时间就是周末。活动内容则是根据当时的节日或者客户意见举行抽奖、游戏、体验等活动。活动主要会通过报广、短信等形式传播到客户群，也会通过销售人员回访来电来访客户，使活动气氛增强，这样就能在周末来访量很大的情况下，烘托销售环境的气氛，以达成小投入高回报的效果。加之参加活动的大多是成交客户，这样就更利于客户之间的交流，通过老客户传递信息。同时通过活动也加强了企业与客户之间的关系维护。三、房地产营销策略创新（一）品牌营销建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。（二）人文营销房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关