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“马群·综合换乘中心”项目投资估算（草稿）中青旅江苏置业有限公司二0一二年六月第一部分项目概况项目名称：“马群·综合换乘中心”(暂名)项目位置：南京市-栖霞区-马群地形地貌：从形状看：地块形状相对规则,地块东侧显弧线型。从地表看：地面较为平整。规划指标：总用地：204666平方米，。其中：A、B地块68450平方米C地块91031平方米D地块45185平方米建设用地：148522平方米其中：A、B地块43991平方米C地块72213平方米D地块32318平方米规划容积率：2.9其中：A、B地块 4.0C地块 2.6D地块 1.9建筑密度：63.30%其中：A、B地块 66.40%C地块 61.20%D地块 63.80%绿地率：32.70%其中：A、B地块 21.30%C地块 53.50%D地块 23.40%总建筑面积：468697平方米，地上404555平方米地下64142平方米其中：商业综合74150平方米换乘中心139365平方米，地上98491平方米、地下40874平方米城际公交厅2592平方米住宅及配套190643平方米，地上167375平方米、地下23268平方米公交停车保养中心61947平方米马群综合换乘中心，位于现有地铁2号线马群站处，由三个部分组成，包括交通换乘中心、公交停车保养场、商业及住宅开发。其中，交通换乘中心分为地上四层与地下一层。地面一层是公交换乘层，设有大型公交枢纽站和换乘大厅。地面二层是地铁换乘层，这一层也是地铁16号线、17号线的站厅， 16号线、17号线的站台层，有通道与地铁2号线连接，可实现不同线路间的换乘。交通换乘中心的地下部分，主要用于机动车和非机动车的停放。第二部分技术经济指标技术经济指标如下：总用地面积204666平方米小区公建配套面积明细建设用地面积148522平方米总建筑面积468697平方米配套公建22194地上建筑面积404555平方米其中：配套商业16039其中商业综合74150平方米幼儿园1800换乘中心98491平方米其他4355城际公交厅2592平方米含：家政服务站小区住宅145181平方米有线机房公建配套22194平方米电信机房公交停保中心61947平方米安保控制中心其中计入容积率面积404555平方米治安联防站不计入容积率面积平方米物业管理地下建筑面积64142平方米居民委员会其中地下停车库64142平方米文化活动室地下自行车库平方米门卫值班其他平方米开关站、变电所容积率2.9　垃圾站建筑密度63.3%　绿化率32.7%　集中绿化率　机动车停车位2826辆其中地上332辆房型明细表地下2494辆总户数1920100%非机动车停车位辆户型面积户型形态户数比例总户数1920户71.15A型96050%80.08B型96050%第三部分编制说明一、投资估算范围、依据和假定1、投资估算范围本项目估算包括地块范围内商业综合、换乘中心、城际公交厅、住宅及公建配套、公交停车保养中心的地上、地下建设投资，包括室外工程、景观绿化与其他建设费用及不可预见费。不包括规划红线内土地的取得费用。项目建设资金通过自筹、银行贷款及部分物业预售收入解决，本估算包括建设期银行贷款利息。项目建成后住宅全部出售，商业综合全部租赁，项目投资估算中暂不计经营所需流动资金。2、投资估算编制依据（1）投资估算根据委概念性设计方案和有关前期工作方面部分基础资料；（2）《江苏省建筑工程预算定额(2004)》；（3）本项目的工程造价估算参照近期南京市部分同类工程竣工决算的主要指标，并考虑费用调整因素。3、投资估算假定（1）建筑材料、劳动力价格基本保持在估算编制期水平，不考虑物价上涨因素的影响；（2）建筑设计严格按国家规范及江苏省有关规定进行设计；（3）建筑施工按施工组织设计方案正常进行，不考虑非正常因素给施工带来不利影响；（4）项目正常实施并交付使用，且不考虑不可抗力带来的不利影响。二、投资估算内容（1）住宅为精装交付；（2）换乘中心、城际公交厅室内精装；（3）商业综合室内精装；（4）公交停车保养中心室内简装；（5）设备以南京市现行市场价进行估算；（6）总体工程包括室外管线系统、道路、围墙、大门及绿化等；（7）项目前期费用按当前市场行情进行估算；（8）供水、供电、供气配套工程费：按有关规定计，其估算量和费用标准详见下表;（9）人防费：按有关规定计，其估算量和费用标准详见下表；第四部分投资估算投资估算明细表序 号项 目金额估算指标备 注（万元）工程量单位指标1土地费1.1土地使用权出让金元/M21.2土地契税土地出让金的4%1.3土地使用金元/M270年折现1.4房地产初始登记费元/M2　本项小计元/M22前期开发费2.1设计费2.1.1测绘费元/M21.52.1.2规划管理费元/M212.