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中国土地使用权物权法定位——物权法规定之评析 高富平 华东政法大学教授 引言 物权法：本法所称物，包括不动产和动产 土地是不动产的基本形式。 中国土地的特殊性，所有权＋土地使用权结构 土地使用权法律地位？ 《物权法》用益物权编，规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权；土地使用权作为与地役权相并列的一种用益物权来规范的。 观点：土地使用权并非大陆法国家的用益物权，而中国特色的地产权制度或自物权制度。 一、大陆法国家用益物权 罗马法 地役权 人役权 地上权和永佃权 当代大陆法国家 地役权被普遍接受 人役权在大多数国家得到承继 地上权在许多国家得到恢复 永佃权基本消失，有的以租赁替代 二、我国土地使用权实证分析 土地使用权之确立 建设用地使用权：1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 农业、林业、草原、海域等：《农村土地承包法》、《草原法》、《森林法》、《渔业法》、《海域使用管理法》等。 学界对土地使用权的界定 二、我国土地使用权实证分析 土地使用权是两种土地所有权与市场对接的制度工具。 土地物权化——土地成为可交易财产 —土地界分成特定四至的地块； —特定地块设置排他支配权。 中国土地物权化 土地所有权：行政区划与地界重合 土地使用权：物权化为民法上 的物权 三、物权法的困境 《物权法》在“用益物权”编目下规范各类土地使用权。 第117条对用益物权的定义与大陆法国家的用益物权的定义近似或一致：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。 《物权法》第12章则将建设用地使用权规范为独立的土地产权。 第135条赋予建设用地使用权人依法排他享有特定国有土地，利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施权利； 第143条赋予建设用地使用权人依法将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的权利。 四、土地使用权定位和物权化思路 土地使用权是我国不动产物权体系的基础 支撑房屋等建筑物所有权 支撑抵押权、地役权等他项权 土地使用权起着自物权功能或具有自物权性质。 中国不动产物权体系三个层次 土地所有权：农民集体所有权和全民所有权 土地使用权：建设用地使用权；农用地使用权；海域使用权 他项权：抵押权、地役权等 土地使用权物权化基本思路 土地使用权制度 抽象的土地使用权概念创制 土地使用权地位界定 土地使用权类型化 建设用地使用权 农业用地使用权 家庭土地承包经营权 契约化土地承包经营权，用于各类资源性土地承包利用，准用于国有土地 谢 谢 * *