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住宅价值 专业能力与产品关系 ◆产品理解力—— 感知价值 演绎价值 ◆产品评价力 —— 比较价值 选择价值 ◆产品增值力——提升价值 创造价值 住宅价值提升的五个途径 住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感、个性化追求等方面的需求。 住宅价值提升的五个途径： ◆空间尺度的放大 居住的面积的增加、空间高度的增加。例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达 ◆空间结构的优化； 空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现 ◆空间形式的丰富； 住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现 ◆外部资源的占有； 居住空间的“外延”更为“强势”，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等 ◆空间个性的体现； 居住空间的“内涵”更加“聚焦”：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅 3、住宅产品“两个价值倾向” 住宅的建筑形式与产品价值的高低并不存在简单的对位关系：通过某一个或某几个途径发力，任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的“等级”而实现较高的产品价值。当然，不同的建筑形式，其对于“私家化”和“城市化”两个价值端的倾向性是不同的 集合住宅产品 1、集合住宅的特征与技术要点 ①集合住宅的特征： 集合住宅是在近现代城市化和工业化进程的产物，它的出现既体现了现代建筑对于技术实现性的突破，也体现了城市发展对于效率和集约的需求。 我们可以总结出集合住宅在建筑形式上的几个基本特征： 聚集性：由大量住宅复合成居住社区，多套住宅通常在水平方向上单元式聚集，在垂直方向重复性叠加； 秩序性：住宅的户型通常以单元的方式规律性的重复与组合，其立面造型也因此相应地表现出韵律化的特征；社区内部为实现资源的有效配置也必须对空间进行合理的组织。 共享性：住宅的公共空间、社区中的公共资源，成为集合住宅价值体系中的重要组成部分 ②集合住宅的分类： 我们通常用层数的差别将集合住宅划分为多层（4~6层）、中高层（通常7-9层）、高层（10层以上），市场中又习惯把7-12层称为小高层产品。 产品形式 多层 小高层 高层 层数范围 6层 7~12层 12层以上 社区容积率 1.2~1.6 1.6~2.2 2.2以上 ③集合住宅产品的市场适用性 A高层产品在解决方案中的常见角色 1）在较低市场发展阶段，高层可以作为升级类产品，彰显城市中的身份感。 2）提高开发强度，特别是在大盘中后期进一步挖掘利润空间。 3）混合物业的社区中，用以限定社区边界感、围合社区空间。 4）用以突出强烈的城市意向。 B小高层产品在解决方案中的常见角色 1）往往先于高层产品获得市场认知，作为城市居住升级的先导。 2）社区中用以平衡开发成本与开发强度。 3）高层社区中的高端产品。 2、集合住宅的产品价值分析 A集合住宅产品的核心价值 住宅“集合”的结果是居住空间的“内”与“外”、“私”与“公”被严格的区分开来。客户购买的产品由“以户型决定的居住使用空间”和“在社区中分享的公共空间与公共资源”两部分价值组成。所以目前主流的集合住宅其价值体系也明确的表现为两元性： ——户型内，以“舒适度”为核心的功能价值; ——大社区，以公共、集合的方式提供资源占有、个性化、身份感等其他居住附加价值。 B集合住宅产品的价值要素 1、以“舒适度”为核心的功能导向户型设计 2、利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大 3、对城市价值的充分表达 集合住宅价值分析——1、以舒适度为核心的功能导向户型设计 ◆空间的充裕度 居住空间的充裕度体现在户型面积的大小与居住空间的数量。 主流的集合住宅户均面积分布在一个相对有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是极为敏感的。 ◆空间利用效率 由于面积的限制，空间的利用效率就显得非常重要，户型结构因此成为户型评价的关键。 价值提升： ①户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道……） ②户型适用（空间方正、消除异型空间、优化开门方式……） ③分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透……） ◆空间功能分化 户型空间功能上的细分、完善与分区，是舒适度提升的重要标志。 价值提升：干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房等工作空间出现、主卧区出现、中西厨出现、主仆分道、客厅起居分离…… ◆空间的细节化 对居住空间的细节进行雕琢、改良