20091108_长沙快销大盘分析_严丹、易铭幻灯片.ppt

推广频率： 项目报纸广告维持一周6次以上的推广频率，高密集推广。 推广内容： 5月3日开盘，成本价发售，2900元/㎡起，送1500元/㎡豪装，认筹额外85折，开盘当天赢取1000项大奖。 市场快销楼盘操作共性：——高性价比+高营销投入，前期快销保证 World union 雨花 雨花 开福 岳麓 雨花 雨花 芙蓉 雨花 岳麓 开福 区属 湖南兴鸿源投资开发有限公司 湖南茂华置业有限责任公司 湖南法利达置业发展有限公司 长沙国泰房地产开发有限公司 长沙纵横置业发展有限公司 湖南成功新世纪投资有限公司 湖南新金鸿置业有限公司 中国水电地产（长沙）公司 湖南保利房地产开发有限公司 湖南湘水雅境房地产开发有限公司 开发商 12万平米 47万平米 19 万平米 43 万平米 51万平米 132 万平米 73 万平米 19 万平米 115 万平米 400 万平米 建筑规模 157 4500元/平 湘府9号 179 4800元/平 茂华国际湘 197 3200元/平 极目楚天 341 4300元/平 国泰嘉园 357 4500元/平 上海城 380 4300元/平 新城新世界 481 4100元/平 东方新城 485 4400元/平 星城映象嘉园 600 3900元/平 保利麓谷林语 1309 4200元/平 湘江世纪城 当月销售套数 均价 项目 参考长沙半年销售排行榜10月销售排行榜 放眼长沙：瞄准30万平/年、快速走量的大盘市场典型代表——湘江世纪城|恒大系列|保利麓谷林语 数据来源：长沙房地产研究中心世联市场监测 持续高销代表1：湘江世纪城 总体量约400万，08年销售近3000套，09年1-6月消化3695套，月消化600套 湘江世纪城：湖南第一大盘 占地面积：约100万㎡ 总建筑面积：约400万㎡ 商业面积：约20万 户数：约20000户 规划入住居民数量约为6万人 湘江世纪城位于湘江、捞刀河、浏阳河三河交界之处，独揽6km江景和三河景观。紧邻的滨江文化园，是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆。 4500 5200 6200 08年均价 4000 5300 3600 09年均价 湘江 世纪城 滨江 君兰香邸 万国城 MOMA 项目 解析：如何保证连续旺销，月售600套？动作一——充分突显规模优势，“我们造城” 20000 总户数 湘江、浏阳河、捞刀河、6公里湘江风光带、两馆一厅 资源 相关指标 湘江世纪城 位置 开福区政府西侧 占地面积 100万平 建筑面积 400万平 容积率 4 项目特色 首创中国全城人车分流”人性化道路布局系统 住宅为23-33层的南北向板楼结构设计，户型南北通透、户户朝阳，观光电梯入户 湘江世纪城400万建面，长沙首屈一指，其同时占据“三江一带”，对望“两馆一厅”，紧邻城市核心区域，在区位、资源和规模上都占据了整个河东乃至全市的王者地位 动作二——户外+报广大力造势，保持力度宣传 2008年四月开盘，开盘前期依托户外+报广集中造势，全市范围集中制造知名度： 2008年4-5月集中报广轰炸：“三水汇聚，方成一城之大”；户外广告集中造势：芙蓉北路7块集中户外，气势轰炸 动作三——现房|准现房销售，快速落实配套 北雅中学09年9月1日正式开学：占地78亩，建筑总面积约为54000平方米，仅8个月，学校就完成了从签约入驻到正式开学的过程；“全配套”迅速推进：湘江世纪城咏江苑汇佳幼儿园也将于今年9月开园，湘江大道浏阳河隧道预计将于10月实现通车，112路公交车已改线至湘江世纪城，酒店和购物中心目前也正在紧张施工之中，预计明年竣工并筹备开业； 市中心核心商业圈 车站 医院 车站 公园 商场 5min 湘江世纪城区域原本区域成熟度较差，但其自身附加大量配套，并以商业与教育为主，先期已有部分商铺入驻，当前生活、教育配套的迅速落实更加坚定了业主对其的信心 均价约7000元/m2 均价4000-4200元/m2 均价3500元/m2 湘江世纪城各项团购优惠： 老师团购（开福区教育网公告团购）公务员团购/医生团购旧区拆迁户团购：开福区指定楼盘购房的旧城改造拆迁户，将享受特殊团购折扣优惠。散客团购：聚集一定人数就可享受团购价 动作四——密度的推售策略，以及广泛的团购等价格策略搅热整个长沙市场 持续高销代表2—恒大系低价大盘恒大华府，总体量约55万，1月开盘，当天销售220套，狂销2.