房地产评估理论价格与市场价格差异分析(一).docVIP

房地产评估理论价格与市场价格差异分析(一) 　　房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。在理论上，只要参数取值合理得当，通过三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。但在实际估价中，由于各方面的原因，三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。 　　一、房地产评估价格与市场价格差异性分析 　　（一）操作过程及其涉及内容的差异 　　运用市场法估价主要有四个操作步骤，涉及的内容包括收集交易实例，针对具体的估价对象、估价时点和估价目的选取一定数量、符合一定条件的可比实例，然后对这些可比实例的成交价格依次进行换算（建立比较基准）、修正（交易情况修正）和调整（市场状况调整和房地产状况调整），最后采用平均数、中位数、众数等方法把处理后的可比实例的正常成交价格综合成估价对象的比准价格。 　　运用成本法估价主要有四个步骤：收集与估价对象房地产价格构成相关的资料；测算房地重新构建价格；测算建筑物折旧；求取积算价格。其价格测算思路：房地重新构建价格可模拟房地产开发商的开发建设过程，根据房地产价格构成，或者先分别求取土地和建筑物的重新构建价格，然后将两者相加来求取。 　　估价方法不同，其操作步骤及涉及的具体内容和求取方法不尽相同，造成房地产评估价格与市场价格有差异。