房地产项目转让之经济法律分析(一).docVIP

房地产项目转让之经济法律分析(一)　　房地产开发中，因开发资金不足、项目策划欠周详、市场环境变化等方面的原因，房地产项目转让就几乎是一件不可避免的事。纯粹从经济的角度看，房地产项目转让是开发商的市场选择，故应由市场规律来调整；但从法律的角度看，因法律承载着国家对市场的宏观调控，故又对房地产项目转让多有限制。在房地产开发实践中，开发商依市场选择所进行的房地产项目转让因遭遇法律的限制因而往往处在一种不合法(或无效)的风险中。——有鉴于此，重新梳理房地产项目转让之经济、法律关系，研究分析现有的限制是否解禁的必要，应是现今房地产业规范发展必然会面临的问题。一、房地产项目转让之限制在我国的现行立法中，对房地产项目转让进行限制的主要是《城市房地产管理法》第三十八条。该条规定如下：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。”对于房地产项目转让而言，这里有三项限制条件：⑴已支付全部土地出让金；⑵取得土地使用权证；⑶开发已完成一定的工作量。这三项限制条件分别与我国对土地使用权出让合同的性质的认识、物权理论以及