房地产项目评估开发的实质内容透视(一).docVIP

房地产项目评估开发的实质内容透视(一)　　房地产项目评估开发贷款指商业银行向房地产开发企业发放的，用于房地产项目开发建设的贷款。央行“121文件”明确规定对该类贷款严禁采用流动资金贷款的方式。从房地产项目的物质形态看，房地产项目评估开发贷款属于固定资产贷款的范畴，实质为增加全社会的固定资产投资。当前，房地产开发贷款项目评估工作存在着一个突出的问题，即在企业评价、项目评价等方面，机械套用一般工业项目贷款的评估办法，对房地产业和房地产开发贷款的特点体现不够，更未能反映出所评估项目的自身个性特色。下面来看看专家介绍的房地产项目评估开发贷款案例分析。一、房地产项目评估开发贷款本质透视1、房地产项目评估开发贷款与一般固定资产贷款的区别房地产评估开发贷款具有其自身特性。一是从科目使用性质看，根据房地产开发企业财务报表，房地产开发运作从资金形态到实物形态的流程均反映在“流动资金”栏目，“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算，而一般企业的“土地使用权”在“无形资产”科目，“在建工程”在“固定资产”科目核算;二是从房屋作为商品属性看，房屋是高价值的商品，开发商从取得土地使用权到开发建设，最后到房屋建成销售，类似于一般生产企业从原材料逐步制造为产成品和销售的过程;三是从还贷资金来源看，传统项目贷款还贷来源为“利润+折旧+摊销”，而房地产开发贷款还贷来源为房屋租售收入。2、房地产项目评估开发