1-2 协助组织居住物业管理.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * 项目一 居住物业的管理 * 模块1-2 协助组织实施居住物业的管理 知识目标： 1、了解居住物业的特点； 2、理解居住物业的管理内容和要求。 能力目标： 会协助组织实施居住物业的管理活动。 素质目标： 1、具有良好的团队合作精神和积极向上的进取精神。 2、具有一定公共关系协调能力。 * 一、居住物业的概念 模块1-2 协助组织实施居住物业的管理 指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑。 包括住宅小区、 单体住宅楼、公寓、 别墅等，当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。 * 二、住宅小区的概念 模块1-2 协助组织实施居住物业的管理 指市政配套比较完善，共用设施设备比较齐全，经过统一规划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。 通常由多层楼宇、高层楼宇、超高层楼宇以及单体或组合形式出现的别墅而组成。 * 三、住宅小区的功能 1、居住功能 最基础的功能。 2、服务功能 3、经济功能 4、社会功能 * 四、住宅小区的特点 1、统一规划，综合开发。 2、规模大，功能全。 3、房屋结构整体化，配套设施系统化。 4、产权多元化，物业种类多样化。 * 四、住宅小区的特点 5、分期开发，物业新旧程度不同。 6、业主的文化水平和经济能力参差不齐，管理复杂化。 7、业主对物业管理的需求标准不一样。 * 五、住宅小区物业管理的基本特点 差异性——对居住环境和居住行为的差异 相对统一性——自制自律、管理规约 1、住宅小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。 2、住宅小区的物业管理在实施过程中要涉及市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好住宅小区物业管理是至关重要的。 * 六、住宅小区物业管理目标 （一）社会效益 1、提供一个安全、舒适、和睦和优美的生活环境。 2、为政府分忧解难。 （二）经济效益 1、从政府角度，不仅不投资，还可向物业服务企业收取税收。 2、从开发企业角度，不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房，获取更多的销售利润。 3、从住宅小区物业服务企业角度，如果善于经营，通过开展各种有偿服务仍会取得较好的经济效益。 4、从业主角度看，可以保障业主的经济利益（保值增值）。 （三）环境效益 有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善居住环境，有利于人们的身心健康，将对整个城市的建设规模、格局和风貌产生积极影响。 （四）心理效益 七、住宅小区物业管理原则 1、业主自治自律与专业管理相结合 2、服务至上，寓管理于服务之中 3、所有权与经营管理权相分离 4、企业经营，独立核算 5、有偿服务和费用合理分担 在费用分担方面，应该本着“量 出为入、公平合理”以及“谁享用，谁 受益，谁负担”的原则，由房地产开发 企业、物业服务企业和业主及使用人共同合理分担。 案 例 时 间 案例介绍： 某机关将一小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。小区内的物业由小区的物业管理公司进行统一管理。该单位感觉物业管理费比较高，而物业服务质量却难如人意，所以就想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。 思考：（1）该单位能委托其他物业管理公司来管理吗 ，为什么？ （2）如果该物业公司确实服务不到位，收费不合理，该单位应该怎样维护自己的权益？ 1、《物业管理条例》第三十四条：　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 案 例 分 析 2、《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定： 　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改管理规约； 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业； 　　（五）筹集和使用专项维修资金； 　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 3、 《物业管理条例》第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 八、住宅小区物业管理的内容 （一）概念 指物业服务企业对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治，包括管理、经营与服务三方面的工作。 八、住宅小区物业管理的内容 （二）管理运作 由物