不动产估价的原则与程序幻灯片.ppt

第二章 不动产估价的原则与程序 掌握不动产估价的概念、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、时点原则、公平原则的含义和内容，掌握不动产估价实际操作过程；熟悉不动产估价原则的含义、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地勘察估价对象、审核估价报告和估价资料归档。 本章内容 第一节??不动产估价概述 第二节??不动产估价的原则 第三节??不动产估价程序 第一节??不动产估价概述 一、不动产估价的概念 （一）定义 台湾林英彦教授认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值的各种资料，划定对象不动产的经济价值，并以货币额表示之”。 不动产估价(real estate appraisal，property valuation)是以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循不动产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行的估计、推测或判断的活动。 第一节??不动产估价概述 理解不动产估价首先必须掌握如下几点： 1.不动产估价专业人员(professional real estate appraiser，professional real estate valuator):是指经不动产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事不动产估价业务的专业人才。一名合格的不动产估价专业人员,应符合下列基本要求： （1）有扎实的不动产估价理论、方法及不动产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。 （2）有丰富的不动产估价实务经验。 （3）具有较高的市场调查、推理判断技能。 （4）有良好的职业道德修养。 第一节??不动产估价概述 2.估价目的(appraisal purpose) ：就是估价结果的期望用途。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估不动产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。 3.估价原则(appraisal principle) ：评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则等。 4.估价程序(appraisal process) ：不动产估价应按下列程序进行：①明确估价基本事项；②拟定估价作业方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方法计算；⑥确定估价结果；⑦撰写估价报告；⑧估价资料归档。 第一节??不动产估价概述 5.估价方法(appraisal approach) ：科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。不动产价格通常可以从如下三个途径来求取：(1)参照类似不动产近期的市场交易价格；(2)参照重新建造类似不动产所需要的费用；(3)依据该不动产的收益能力大小来衡量其价值。由此形成了不动产估价的三大基本方法：市场比较法、成本法和收益法。 6.估价对象(subject property)：一个估价项目中需要评估其价值的具体房地产。 第一节??不动产估价概述 7.估价时点和估价结果有效期 估价时点（appraisal date，date of value）就是所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。 估价结果有效期说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年。估价作业日期是说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 第一节??不动产估价概述 二、不动产估价的特点 （一）不动产估价具有科学性：不动产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。不动产估价的基本理论包括地租理论、不动产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论以及遵循的估价方法和程序等。不动产估价虽然从现象上来看，是估价人员对不动产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把不动产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。 第一节??不动产估价概述 （二）不动产估价的艺术性 1.不动产估价人员需要有丰富的经验。 2.不动产估价需要很强的推理与判断能力：由于不动产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力 3.不动产估价需要一定的技巧。 不动产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将不动产估价定义为：为特定目的评估不动产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。 第一节??不动产估价概述 （三）不动产估价具有综合性 1．不动产估价人员需要具备综合性知识。 2．评估过程涉及面